Thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức

>> Chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản “hai giá”

Doanh nghiệp địa ốc tiếp tục gặp khó

Tại báo cáo ngành mới công bố, VNDirect cho rằng các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, điều này có thể sẽ giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại năm 2022.

Có thể bạn quan tâm Hà Tĩnh: Bất động sản "hạ nhiệt", bán cắt lỗ vẫn không có người mua 12:37, 18/05/2022 Chống thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản “hai giá” 16:22, 18/05/2022

Cụ thể, báo cáo của đơn vị này cho biết, trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ T10/21 và 30% từ T10/22. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Vào T4/22, để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường TPDN do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ Tài chính đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo.

Do đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Song, trong bối cảnh này, các chủ đầu tư sẽ có xu hướng đẩy mạnh hoạt động bán hàng, chậm lại trong việc mở rộng quỹ đất.

Thị trường đối mặt với nhiều rủi ro

Báo cáo của VNDirect cũng chỉ ra rằng áp lực lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại.

Cụ thể, tính đến ngày 26/4/2022, lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng quốc doanh không đổi so với mức cuối năm 2021 trong khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn 3 tháng và lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng tư nhân lần lượt tăng 14 điểm cơ bản và 13 điểm cơ bản so với mức cuối năm 2021.

Do đó, lãi vay thế chấp trung bình tại các ngân hàng nội địa thay đổi không đáng kể trong Q1/22. Lãi suất huy động khó duy trì mức thấp lịch sử và có thể sẽ tăng 30-50 điểm cơ bản cho cả năm 2022 do nhu cầu huy động vốn cao hơn khi tín dụng tăng tốc, áp lực lạm phát ở Việt Nam sẽ gia tăng trong năm 2022, cạnh tranh gay gắt hơn với các kênh đầu tư khác như bất động sản, chứng khoán để thu hút dòng vốn.

Chuyên gia VNDirect cho rằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại có thể tăng lên 5,9-6,1%/năm vào cuối năm 2022 (hiện ở mức 5,5-5,7%/năm), vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 7,0%/năm. Các ngân hàng thương mại có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường khác để bù đắp việc tăng lãi suất huy động, đặc biệt trong bối cảnh thắt chặt kiểm soát tín dụng vào lĩnh bất động sản như hiện nay.

Đặc biệt, trong quý I, doanh thu của phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết sụt giảm mạnh tới 19,6% svck do việc bàn giao và hoạt động xây dựng bị gián đoạn trong năm 2021 và Q1/22 do bị ảnh hưởng bởi COVID-19.

Không những thế, với những vi phạm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, gây thất thoát tài sản Nhà nước và việc thắt chặt huy động vốn lĩnh vực bất động sản, chỉ số ngành bất động sản đã lao dốc 25,0% so với đầu năm 2022, giảm sâu hơn mức 21,3% của VNIndex.

Chuyên gia của đơn vị này cũng dự báo thị trường nhà đất sẽ tiếp tục đối mặt với các rủi ro như giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà. Chi phí xây dựng tăng cao sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới.

Việc huy động vốn thắt chặt hơn dự kiến khiến dòng vốn phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản gặp thách thức. Lạm phát và lãi suất vay mua nhà tăng cao hơn dự kiến có thể gây ra các tác động tiêu cực đối với giao dịch căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.