Trung Quốc siết “ông lớn” bất động sản

 

Evergrande đang đứng trước bờ vực phá sản.

Một hành động “quay đầu chính sách” lúc này sẽ kích thích sự liều lĩnh của các tập đoàn phát triển nhà ở. Vì vậy, không loại trừ Evergrande sẽ bị quốc hữu hóa, và sau Evergrande sẽ là các tập đoàn nhà đất khác.

Hai “gọng kìm”

Cơ sở cho chính sách mới được hình thành vào tháng 8/2020 khi cơ quan quản lý Trung Quốc áp dụng hai chỉ số chính đối với các doanh nghiệp BĐS.

Thứ nhất, hệ thống quản lý tập trung (CMS) giới hạn vốn hóa các khoản cho vay liên quan đến tài sản của các tổ chức phát triển BĐS dựa trên quy mô bốn bậc và ba ranh giới đỏ. Các công ty phát triển BĐS sẽ được chia thành bốn màu tương ứng với mức độ rủi ro tài chính tăng dần là xanh, vàng, cam, đỏ. Tùy theo mức độ vi phạm “ba lằn ranh đỏ” là nhiều hay ít mà các doanh nghiệp sẽ được “tô màu” xanh hay đỏ.

Thứ hai, ba lằn ranh đỏ lần lượt gồm (1) Tỷ lệ nợ sau khi khấu trừ các khoản thu trước lớn hơn 70% (A1); (2) Tỷ lệ nợ ròng lớn hơn 100% (A2); và (3) Tỷ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn nhỏ hơn 1 (A3).

Năm 2019, ba chỉ tiêu của Evergrande lần lượt là A1: 82,7%, A2: 183,1% và A3 là 0,40. Vì thế, tập đoàn này đã bị cơ quan giám sát rủi ro xếp vào hạng Đỏ và hạn chế tất cả các khoản tiếp cận tín dụng mới.

Chính sách tiếp theo là gì?

Như vậy, so với hoạt động đầu cơ của cá nhân, các chính sách liên quan đến huy động vốn của địa phương từ đất đai có ảnh hưởng lớn hơn trong việc làm nóng thị trường BĐS ở Trung Quốc. Để khắc phục điều này, trong bối cảnh cải cách chính sách sở hữu đất vẫn là một “vùng cấm”, Trung Quốc đã làm hai việc.

Thứ nhất là xây dựng hệ thống tài khoản quốc gia mới, tăng tính minh bạch trong giải trình trách nhiệm thu chi của địa phương để qua đó cho các tỉnh được phát hành trái phiếu nhằm huy động nguồn thu mới.

Thứ hai, và có lẽ cấp bách hơn, để tạo nguồn thu bền vững, Trung Quốc cần cải cách thuế tài sản, tăng mạnh thuế đánh vào các hoạt động kinh doanh BĐS ở khu vực thành thị, qua đó làm tăng mạnh hơn nữa tỷ lệ thuế thu của cả hai cấp chính quyền trong GDP.

Với những kết hợp cả về ngắn hạn (chặn nguồn tài chính của các tập đoàn nhà đất bằng chính sách “ba lằn ranh đỏ”) và dài hạn (cải cách thuế tài sản), Evergrande mới chỉ là cái tên đầu tiên, và 13 công ty “đỏ” còn lại có thể bắt đầu thấy lạnh gáy.

Evergrande không phải là “Lehmon Brothers phiên bản Trung Quốc”, nhưng rất có thể nó sẽ trở thành một dạng “làng Bảo An năm 1976” – bước ngoặt của những đổi mới trong cách Trung ương thay đổi quan hệ với chính quyền địa phương.