Các công ty bất động sản Trung Quốc đề xuất giảm nợ gốc 70-80%, chủ nợ "méo mặt"

>>> Trung Quốc nỗ lực khôi phục niềm tin vào thị trường bất động sản

Nhóm chủ nợ nước ngoài đang đối mặt tổn thất lớn khi các công ty BĐS Trung Quốc đề xuất giảm nợ gốc lên đến 70-80%. Những điều khoản mới được đưa ra khi thị trường nhà của Trung Quốc không phục hồi như kỳ vọng, với doanh số bán nhà giảm mạnh vào đầu tháng 10.

Hạ thấp các điều khoản tái cơ cấu nợ

Khi ngày càng nhiều nhà phát triển BĐS Trung Quốc gấp rút tái cơ cấu khoản nợ hàng tỷ USD, các chủ nợ nước ngoài của họ dự kiến đối mặt với điều khoản điều chỉnh đầy "thua thiệt" do triển vọng ngày càng ảm đạm của lĩnh vực BĐS ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Theo Ngân hàng JPMorgan, tính đến nay các nhà phát triển BĐS chiếm 40% doanh số bán nhà ở Trung Quốc vỡ nợ kể từ năm 2021. Những công ty vỡ nợ, chủ yếu tư nhân, đã phát hành trái phiếu nước ngoài lãi suất cao trị giá khoảng 110 tỉ USD.

Bất chấp một loạt chính sách hỗ trợ mà Bắc Kinh đã tung ra trong những tháng gần đây, doanh số bán nhà vẫn có rất ít dấu hiệu cải thiện. Các nhà phát triển BĐS, cố vấn tài chính và trái chủ cho rằng bức tranh u ám của thị trường có thể khiến các điều khoản tái cơ cấu nợ trở nên tồi tệ hơn nhiều so với dự kiến trước đó.

Tuần trước, Sunac China trở thành nhà phát triển BĐS đầu tiên của Trung Quốc hoàn tất quá trình tái cơ cấu khoản nợ 10 tỉ đô la sau khi lĩnh vực này rơi vào cuộc khủng hoảng nợ và thanh khoản vào giữa năm 2021.

Các nguồn thạo tin cho biết, trong những tuần qua, một số nhà phát triển, bao gồm Shimao Group và CIFI Holdings đã hạ thấp các điều khoản trong kế hoạch tái cơ cấu nợ đối với các chủ nợ nước ngoài với lý do môi trường kinh doanh ngày càng tồi tệ. Các kế hoạch mới của họ sẽ khiến các chủ nợ nước ngoài đứng trước sự lựa chọn chấp nhận giảm giá trị nợ gốc lên đến 70-80%. Kế hoạch trước đó của họ không đề xuất giảm giá trị nợ gốc. 

>>> Bất động sản Việt Nam có tránh được "vết xe đổ" của Trung Quốc?

Lãnh đạo cấp cao của một nhà phát triển BĐS Trung Quốc cho rằng môi trường kinh doanh đang xấu đi bao gồm doanh số bán nhà suy giảm và đồng nhân dân tệ suy yếu. Do đó, các điều khoản tái cơ cấu nợ cần phải điều chỉnh.

“Sunac có thể cần phải tái cơ cấu nợ thêm một lần nữa sau vài năm tới nếu doanh số bán hàng tiếp tục kém, vì vậy, chúng tôi không sử dụng Sunac làm hình mẫu”, vị lãnh đạo này nói.

Một cố vấn của các nhà phát triển BĐS Trung Quốc lưu ý, doanh số bán nhà ở Trung Quốc trong quí 3 kém hơn nhiều so với dự đoán ban đầu trong các cuộc đàm phán tái cơ cấu nợ trước đây. Vì vậy, nhiều công ty BĐS buộc phải hạ thấp các điều khoản và sẽ phải mất thời gian để thuyết phục các chủ nợ chấp nhận. 

Hôm 10-10, Country Garden trở thành nhà phát triển mới nhất của Trung Quốc cảnh báo khả năng không thể trả các khoản nợ nước ngoài đúng hạn. Công ty này hiện có gần 11 tỉ đô la trái phiếu nước ngoài chưa thanh toán.

Nếu Country Garden không thực hiện thanh toán lãi coupon cho một lô trái phiếu trước ngày 17-10, khi kết thúc thời gian ân hạn 30 ngày, công ty sẽ bị coi là vỡ nợ. Điều đó sẽ buộc công ty tiến hành một trong những hoạt động tái cơ cấu nợ lớn nhất thế giới.

Nếu thanh lý tài sản, chủ nợ cũng tổn thất lớn

Hầu hết các nhà phát triển BĐS vỡ nợ ở Trung Quốc đã bắt đầu đàm phán với các chủ nợ, nhưng cho đến nay chỉ có ba công ty gồm Sunac, Fantasia và Zhongliang được các chủ nợ chấp thuận đề xuất tái cơ cấu.

Thị trường đã tin rằng các điều khoản tái cơ cấu nợ của Sunac sẽ đóng vai trò khuôn mẫu cho các công ty khác trong cùng ngành đang vỡ nợ. Tuy nhiên, niềm tin đó có thể không còn đứng vững nữa khi kỳ vọng phục hồi của thị trường BĐS dần tan biến. 

“Sunac có thể đã đặt ra một hình mẫu cho các nhà phát triển vẫn đang gặp khó khăn trong đàn phán tái cơ cấu nợ. Tuy nhiên, để chuyển biến tích cực, thị trường có thể cần nhiều hơn thế. Điều quan trọng là phải khôi phục niềm tin trong lĩnh vực này”, Chuanyi Zhou, nhà phân tích doanh nghiệp châu Á của Columbia Threadneedle Investments, công ty nắm giữ trái phiếu của Sunac, nhận xét. 

Hồi tháng 8, Yuzhou Group công bố kế hoạch tái cơ cấu với ba lựa chọn dành cho chủ nợ, bao gồm một sự lựa chọn là chấp nhận giảm giá trị nợ gốc 70%. Một sự lựa chọn khác là chủ nợ chấp nhận hoán đổi nợ hiện tại thành trái phiếu dài hạn không có lãi suất. Yuzhou là công ty BĐS đầu tiên của Trung Quốc đưa ra điều khoản giảm giá trị nợ gốc. Trong 9 tháng đầu năm, doanh số bán nhà của Yuzhou giảm hơn 46%.

Giá trái phiếu nước ngoài của Country Garden, CIFI và Shimao đều giảm mạnh trong năm nay và hầu hết được giao dịch dưới 10 cent so với mệnh giá 1 đô la. Điều này cho thấy, thị trường chỉ kỳ vọng tỷ lệ thu hồi nợ của các trái chủ chỉ là dưới 10%.

Đầu năm, các nhà phát triển BĐS tiết lộ họ không thể đưa ra đề xuất cắt giảm nợ gốc do các chủ nợ, đặc biệt các ngân hàng Trung Quốc, phản đối. 

Nhà phát triển BĐS Kaisa Group trụ sở ở Thâm Quyến cảnh báo các chủ nợ sẽ nhận lại ít hơn 5% số tiền đã cho vay nếu công ty buộc phải thanh lý tài sản. “Tôi không nghĩ các bên muốn thanh lý tài sản. Tôi không nghĩ họ sẽ đàm phán với mục tiêu sau cùng là như vậy”, Edward Al-Hussainy, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thu nhập cố định ở thị trường mới nổi của Columbia Threadneedle, bình luận. 

Trong giai đoạn cuối tháng 8 – đầu tháng 9, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã tung ra một loạt biện pháp hỗ trợ nhằm hồi sinh thị trường BĐS. Tuy nhiên các nhà phát triển cho biết chừng đó là chưa đủ để thị trường sớm phục hồi. 

Lĩnh vực BĐS đóng góp tới 1/4 GDP của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Tuy nhiên, ngành này lại đang ở trong 1 cuộc khủng hoảng thanh khoản mà những người tham gia thị trường lo ngại có thể sẽ sớm lan sang lĩnh vực tài chính và rộng hơn là toàn bộ nền kinh tế.