Cần chuẩn hóa thông tin, kê khai toàn bộ vòng đời trái phiếu

>>>DIỄN ĐÀN KINH TẾ VIỆT NAM: Xây dựng thị trường vốn minh bạch, hiệu quả

Ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc FiinGroup cho rằng, thị trường vốn, trong đó có tín dụng ngân hàng, tín dụng trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là BĐS dân cư đang ở trong giai đoạn tương đối nhạy cảm. Theo ông Thuân, phân khúc BĐS dân cư hiện đang chiếm khoảng 65% dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng, với khoảng gần 3.000 doanh nghiệp BĐS dân cư đang hoạt động và có doanh thu trong năm 2021. Trong số này, phần lớn là tại TP.HCM, Hà Nội và một số tỉnh, thành phố có tốc độ đô thị hóa cao. Do đó, cần xem xét điều chỉnh tác động theo khu vực chứ không phải cho tất cả các tỉnh thành.

“Hiện nay, chúng ta đang nói rất nhiều đến việc kiểm soát tín dụng của hệ thống ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng trên thực tế, nguồn vốn này rất nhỏ, nguồn vốn lớn hơn chính là nguồn vốn vay trả hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp với nhau, trong khối các doanh nghiệp BĐS hoặc các nhà đầu tư bên ngoài bao gồm cá các khách hàng. Nguồn vốn thứ hai là phần huy động từ các khách hàng trả trước”, ông Thuân cho biết.

Ông Thuân đánh giá, trên thực tế đã có nhiều doanh nghiệp bị xử lý và có chất lượng tín dụng rất yếu, mặc dù chưa vỡ nợ chính thức. Nhưng trên bình diện chung, ông cho rằng, năng lực tín dụng của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam vẫn đang ở ngưỡng an toàn. Tỷ lệ nợ trên vốn (nợ ròng) hiện tại cũng đang ở mức thấp, khoảng 0,48%, khả năng trả lãi khoảng 7 lần chi phí lãi vay.

Trong bối cảnh đó, ông Thuân nêu 4 thách thức lớn mà các doanh nghiệp BĐS đang đối mặt. Thứ nhất, về mặt vĩ mô, các doanh nghiệp đang đứng trước những sóng gió liên quan đến lạm phát và lãi suất. Chi phí đất chiếm khoảng 27% trong tổng giá vốn của một doanh nghiệp BĐS; chi phí về xây dựng, thiết kế…; tiếp đến là chi phí vật liệu xây dựng. Do đó, khi lạm phát tăng kéo theo giá cả tăng cao, ảnh hưởng lớn đến giá thành cũng như sức khỏe và dòng tiền của doanh nghiệp BĐS.

Thứ hai, sau 2 năm dịch bệnh COVID-19, sản lượng căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội bán ra chỉ khoảng một nửa so với trước dịch. Chỉ số nhận tiền từ khách hàng cũng giảm mạnh, trong bối cảnh tín dụng đang chojn lọc, dẫn đến các doanh nghiệp BĐS đang đứng trướng những sóng gió rất lớn trong giai đoạn hiện nay.

>>>Chuyển đổi số, giám sát online toàn diện để phát triển thị trường vốn

Thứ ba, tín dụng ngân hàng có thể thắt chặt về mặt quy chuẩn, hạn chế đảo nợ, mặc dù các biện pháp ngắn hạn của Bộ Tài chính là cần thiết. Tuy nhiên, về lâu dài, nên để thị trường trái phiếu được phép đảo nợ khi đến hạn, nhưng phải minh bạch về thông tin. Bởi trong 2 năm tới, áp lực trả nợ sẽ rất lớn đối với lĩnh vực BĐS dân cư và đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung.

Thứ tư, nhìn sâu vào chất lượng tín dụng của các nhà phát hành, những biện pháp hiện tại của Bộ Tài chính cũng vẫn là cần thiết. Bởi đối với các doanh nghiệp phát hành chưa niêm yết, thông tin rất hạn chế và năng lực trả nợ thấp. Hệ số nợ vay ròng trên dòng tiền cao gấp 8 lần, trong khi đó, huy động trái phiếu thường có thời gian khoảng 3 năm, dẫn đến mất cân đối dòng tiền. Do đó, việc tăng chuẩn phát hành do Bộ Tài chính thực hiện cũng như những thay đổi hiện nay là phù hợp.

Từ những thách thức trên, Chủ tịch FiinGroup đưa ra 3 khuyến nghị về quản trị và nguồn vốn cho doanh nghiệp ngành BĐS.

Một là, đối với quản trị rủi ro của thị trường vốn, hiện tại các thông tin về dự án, đặc biệt là các thông tin về pháp lý tại Việt Nam hiện còn hạn chế, chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan đến pháp lý của các dự án.

Hai là, về dài hạn, vấn đề minh bạch thông tin là quyết định, việc thông tin minh bạch và dài hạn đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu còn quan trọng hơn cả trong chứng khoán. Do đó, cần phải thay đổi, kể cả cáo bạch phát hành trái phiếu cũng cần phải chuẩn hóa tương tự như phát hành cổ phiếu. Đồng thời, duy trì việc cung cấp thông tin, kê khai thông tin toàn bộ vòng đời của trái phiếu.

Ba là, hiện tại những thay đổi về pháp lý, chính sách là rất cần thiết. Tuy nhiên, cũng cần phải linh hoạt và chọn lọc trên cơ sở doanh nghiệp vẫn có năng lực vay vốn. Mấu chốt là các doanh nghiệp chấp nhận minh bạch hồ sơ tín dụng của mình trên thị trường và tuân thủ các quy định về mặt công bố thông tin, thay đổi mục đích sử dụng vốn khi công bố.