Cấp bách ban hành quy định cụ thể về hoạt động lấn biển

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA)• 05/04/2024 11:11

HoREA kỳ vọng Chính phủ sớm ban hành “Nghị định về hoạt động lấn biển” để quy định chi tiết thi hành Điều 190 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 01/04/2024.

>> Quy định mới về hoạt động lấn biển bắt đầu có hiệu lực

Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định về hoạt động lấn biển chính thức có hiệu lực từ ngày 1/4/2024. Tuy nhiên, hiện Bộ TN&MT vẫn đang trong quá trình hoàn thiện Nghị định quy định chi tiết thi hành hoạt động lấn biển.

Quy định mới về hoạt động lấn biển đã có hiệu lực nhưng vẫn chờ Nghị định hướng dẫn chi tiết.

Trên cơ sở thực tiễn và pháp lý, HoREA kiến nghị 5 nội dung đáng chú ý.

Thứ nhất, không cần thiết giải thích lại từ ngữ “lấn biển” do đã được quy định tại khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2024.

Thứ hai, đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 “dự thảo Nghị định” về “lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư” không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường.

HoREA nhận thấy, có thể có 2 nhóm dự án lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư là: Dự án lấn biển là dự án đầu tư công “nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội”; Dự án lấn biển là dự án đầu tư “bằng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án sử dụng vốn khác” (vốn tư nhân) theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đầu tư 2020.

Theo quy định tại 2 luật này, “nhà đầu tư chiến lược” hoặc “nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đấu thầu 2023” sẽ vừa thực hiện hoạt động lấn biển, vừa thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển, mà trường hợp này thì nhà đầu tư không chỉ tuân thủ “theo quy định của pháp luật xây dựng” mà còn phải tuân thủ các “pháp luật có liên quan” như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường.

Thứ ba, đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 6 “dự thảo Nghị định” về “giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển” theo hướng “sao chép” nội dung của các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thay vì “dẫn chiếu” về các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Đồng thời đề nghị bổ sung trường hợp không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và đề nghị bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư dự án PPP vào điểm c khoản 2 Điều 6 dự thảo Nghị định do Điều 124 Luật Đất đai 2024 đã quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

>>Thái Bình: Lấn biển để mở ra không gian phát triển mới

Việc ước tính tổng chi phí phát triển dự án lấn biển cần quy định chặt chẽ.

Thứ tư, về nội dung xác định giá đất, tiền thuê đất của dự án lấn biển, Hiệp hội tán thành quy định “việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Và trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng Hiệp hội kính đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ TN&MT hết sức cân nhắc về đề xuất bổ sung “chi phí lãi vay” trong “việc ước tính tổng chi phí phát triển” khi áp dụng “phương pháp thặng dư”.

Nếu khoản 1 Điều 8 “dự thảo Nghị định” cho phép tính “chi phí lãi vay” trong “việc ước tính tổng chi phí phát triển” khi áp dụng “phương pháp thặng dư” thì sẽ không phù hợp với Điều 5đ Nghị định 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP) hoặc sẽ dẫn đến việc phải sửa đổi khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP bổ sung cả “chi phí lãi vay, chi phí dự phòng” như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là không cần thiết.

Thứ năm, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 “dự thảo Nghị định” về quy định chuyển tiếp: Dự án đầu tư có hoạt động lấn biển đã có văn bản chấp thuận thực hiện của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư đã được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển theo đúng quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện lấn biển theo quyết định giao khu vực biển và không phải nộp tiền sử dụng đất có mặt nước ven biển đối với khu vực biển được giao cho thời gian còn lại; được đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển theo quy định tại Nghị định này.