Chặn lách thuế mua bán nhà đất

Theo Cục thuế TP. Hải Phòng, trong 6 tháng đầu năm 2022, ngành thuế đã xử lý 14.750 lượt hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu kê khai lại hồ sơ với số thuế thu thêm hơn 64 tỷ đồng. Trong đó, tăng tiền thuế do điều chỉnh giá đất là hơn 44,3 tỷ đồng, tăng tiền thuế do ấn định thuế là hơn 19,8 tỷ đồng.

Muôn nẻo lách luật

Theo quy định pháp luật hiện hành, đối với hoạt động kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng bất động sản, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. Trường hợp giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Song trên thực tế, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố thường thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng trên thực tế.

Trong khi đó, người mua đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng được ghi thấp hơn thì người mua sẽ phải đóng khoản phí này theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.

Để giảm bớt các khoản thuế này, người mua và người bán thường “bắt tay” nhau khai báo giá bán giảm xuống. Ví dụ, một mảnh đất có giá giao dịch 3 tỷ đồng nhưng trong đồng mua bán ra công chứng, giá chuyển nhượng chỉ 2 tỷ đồng. Số tiền 1 tỷ đồng không phải chịu thuế.

Xét theo các quy định hiện hành thì hành vi trên đã vi phạm Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định thuế thu nhập cá nhân, cũng như vi phạm Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định lệ phí trước bạ. Ngoài ra, Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 quy định người nộp thuế có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ, nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế. Quy định là thế, nhưng tình trạng mua bán nhà đất “hai giá” vẫn diễn ra khá phổ biến.

Các Phòng Thanh tra- Kiểm tra của TP. Hải Phòng đã tiến hành thanh tra 28 văn phòng, tổ chức hành nghề công chứng, đồng thời tăng cường kiểm tra hồ sơ kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản của các doanh nghiệp, đã phát hiện và yêu cầu kê khai bổ sung, điều chỉnh đối với nhiều trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn quy định.

>>Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an điều tra việc 'khai gian' giá mua bán nhà đất để trốn thuế

Vỏ quýt dày, cần móng tay nhọn

Ông Hà Văn Trường – Cục trưởng Cục Thuế Hải Phòng cho biết, chuyển nhượng nhà đất là giao dịch dân sự, trên cơ sở thỏa thuận giữa 2 bên. Trong khi đó, quy định pháp luật về đất đai còn vướng mắc, bất cập nên cơ quan chức năng thiếu cơ sở pháp lý để xác định đúng giá chuyển nhượng thực tế. Do đó, việc triển khai, quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế còn gặp nhiều vướng mắc.

Theo quy định, giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi hoặc ghi giá thấp hơn bảng giá đất, giá tài sản quy định thì xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trên thực tế, bảng giá đất nói trên thường thấp hơn nhiều giá chuyển nhượng. Do đó, theo ông Hà Văn Trường, cần quy định bắt buộc ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để công chứng viên và các bên có chịu trách nhiệm kê khai trung thực giá trị giao dịch; đồng thời quy định kê khai thiếu trung thực thì bị xử lý hành vi trốn thuế.

Về trình tự, thủ tục luân chuyển hồ sơ, chưa quy định cụ thể thành phần hồ sơ địa chính chuyển đến cơ quan thuế nên người nộp thuế có sự thiếu hợp tác khi cơ quan thuế yêu cầu cung cấp tài liệu chứng minh khi phát hiện có dấu hiệu rủi ro. “Cần có quy định cụ thể về thành phần hồ sơ địa chính để tránh trường hợp người nộp thuế không hợp tác”, ông Hà Văn Trường nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản mà có tài sản trên đất nhưng chưa cập nhật thông tin tài sản trên đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nên khi chuyển nhượng chỉ lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không xác lập thông tin về nhà, công trình trên đất.

“Cần quy định cơ quan công chứng và Văn phòng Đăng ký đất đai phải xác định đầy đủ thông tin tình trạng nhà, công trình trên đất để tránh thất thu thuế”, ông Hà Văn Trường kiến nghị.

Ngoài ra, phần lớn hoạt động mua bán bất động sản vẫn thanh toán bằng tiền mặt, giấy biên nhận viết tay. Bên mua bán thường không có nhu cầu về chứng từ, hóa đơn theo đúng quy định nên khó có đủ bằng chứng chứng minh gian lận về giá trị chuyển nhượng. Theo ông Hà Văn Trường, cần quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng, có như vậy mới minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản.