Cổ phiếu bất động sản chờ cú hích sửa Nghị định 65

HÀ PHƯƠNG• 08/02/2023 05:20

Cùng với sự trồi sụt của thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) vẫn đang gặp khó khăn kéo dài. Việc sửa Nghị định 65/2022/NĐ-CP (Nghị định 65) liệu có khiến nhóm này hưởng lợi?

Chính phủ chỉ đạo "nóng": Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Nhóm cổ phiếu và ngành BĐS liệu có hưởng lợi khi Nghị định 65/CP được sửa

Nhóm cổ phiếu và ngành BĐS liệu có hưởng lợi khi Nghị định 65 được sửa? Ảnh minh họa

Tiếp tục gánh nặng trái phiếu

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức gồm chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Bên cạnh đó, khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức.

Những tác động mạnh từ ngành, nhiều cổ phiếu của các doanh nghiệp đầu ngành trong rổ VN30 có cơ cấu nguồn vốn gắn với trái phiếu, giảm mạnh. Điển hình cổ phiếu PDR đã giảm tới 80% so với đỉnh, cổ phiếu NVL cũng giảm tới 90% so với đỉnh. Nhóm Cổ phiếu nhóm CEO, DIG, DXG... tiếp tục chạm đáy trong những tháng đầu năm 2023.

Băng liệu có tan?

Tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), VNDirect lưu ý rằng số lượng nhà phát triển bất động sản được niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

Theo đó, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2021-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” đối với nhóm này có nhiều khả năng xảy ra. Tháo gỡ cho thị trường và nguồn vốn vào BĐS, theo các chuyên gia, mới có cơ hội cho ngành BĐS cũng như nhóm cổ phiếu này.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP.

Dự thảo đã đưa ra nhiều thay đổi quan trọng, được kỳ vọng sẽ mở đường tháo gỡ phần nào nút thắt TPDN. Theo ông Huỳnh Minh Tuấn - CEO Công ty cổ phần FIDT, việc giãn thời gian thực hiện xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong vòng 1 năm, tức là từ ngày 1/1/2024 mới tiếp tục thực hiện quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp theo Nghị định 65, là rất tích cực cho thị trường dù đang hẹp số lượng nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Đồng thời, thị trường có thời gian đủ dài để thích nghi với quy định mới. Việc giãn thời gian phân phối trái phiếu sang 1/1/2024 nhằm giúp doanh nghiệp và các công ty chứng khoán tăng khả năng thành công của các đợt phát hành trái phiếu. Việc cho phép các trái phiếu phát hành trước đây còn dư nợ thì được gia hạn với thời gian tối đa là 2 năm cũng giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn để cơ cấu lại TPDN.

Cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác, theo các chuyên gia, yếu tố này mở ra cơ chế thoả thuận đối với trái phiếu, lấy tài sản hay chuyển đổi thành khoản vay giúp giảm nguy cơ vỡ nợ. Đây là bước đi hợp lý và cần thiết để vực dậy thị trường trái phiếu. Dự thảo sửa đổi cũng làm dễ dàng hơn điều kiện phát hành, gỡ khó một phần thanh khoản cho các doanh nghiệp BĐS.

Giải quyết bài toán TPDN không thể dựa vào một giải pháp và một sớm một chiều. Để giải quyết được vấn đề của nhóm cổ phiếu và ngành BĐS thì còn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý trong việc cấp room tín dụng. Quan trọng nhất là các doanh nghiệp bất động sản làm ăn có lãi trở lại, trả nợ và giải quyết tận gốc các vấn đề trái phiếu, có như vậy mới kích thích thanh khoản thị trường và theo đó dòng tiền cũng sẽ tham giá bắt đáy nhóm cổ phiếu BĐS.

Liên quan đến tín dụng BĐS, NHNN trong hôm nay sẽ tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại NHNN. Theo báo cáo NHNN, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là gần 800.000 tỷ đồng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.