Đầu tư nhà ở xã hội như "canh bạc"

NGUYỄN HOÀNG NAM - Tổng Giám đốc G-Home• 22/10/2023 04:00

Nhà ở xã hội gần như là cơ hội duy nhất cho giấc mơ an cư của đại đa số người dân. Tuy nhiên, những chính sách dành riêng cho phân khúc này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ.

>>Lãi suất ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc G-Home

Cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án còn dề dà, thậm chí mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để “ra" được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Sau 9 năm chủ đầu tư mới được nhận lợi nhuận

Theo đó, mặc dù nội dung quy định hiện hành ưu đãi cho dự án nhà ở hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án nhà ở xã hội vẫn phải “kinh” qua định giá đất - hiện vẫn đang còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá.

Đồng thời, chủ đầu tư không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành). Hơn thế nữa, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.

Chưa kể, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%.

Trong khi đó, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì vậy, doanh nghiệp làm NƠXH luôn trong trạng thái “hên, xui” như trong một “canh bạc”.

Khó khăn chưa chỉ dừng lại ở đó, việc tiếp cận nguồn vốn cũng là một trở ngại lớn đối với các chủ đầu tư. Theo nghiên cứu, hầu hết các dự án BĐS được đầu tư xây dựng tại Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%, 30% huy động từ khách hàng và có đến 50% phải trông chờ vào các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, đã có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay do không có tài sản thế chấp, chỉ bởi “khu đất để phát triển dự án NOXH bị định giá 0 đồng” vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất. Lúc này, ưu đãi chưa thấy đâu, chỉ thấy vô hình chung làm khó doanh nghiệp.

Tồn tại quá nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập, khiến cho đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH dường như rất khó có thể đạt được mục tiêu đề ra.

>>Hải Phòng: Giải pháp hoàn thành chỉ tiêu 33.500 căn nhà ở xã hội vào năm 2023

“Vừa thiếu vừa ế”

Không những vậy, khó khăn trong quá trình triển khai khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm nhưng thị trường vẫn xảy ra hiện tượng NƠXH vừa thiếu vừa “ế”. Dù nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa và khoảng cách ngày càng xa giữa tỷ lệ gia tăng giá địa ốc và thu nhập.

Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân rất cao nhưng vẫn có những dự án "ế" hàng. Ảnh: DH

Với tỷ lệ độ thị hóa năm 2022 đạt 41,5%, và sẽ tăng lên khoảng 50% vào năm 2030. Mỗi năm, Việt Nam phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân KCN của các địa phương giai đoạn 2021 - 2030 vào khoảng 2.400.000.

Như vậy, ngay cả khi đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung cũng không đủ đáp ứng nhu cầu. Trong khi đó, con số hiện tại cho thấy vẫn rất xa so với mục tiêu của đề án, dù các cấp từ trung ương đến địa phương đều đang rất nỗ lực thực hiện.

Ngược lại, về lượt hấp thụ, hồi tháng 8 vừa qua, trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, trong số 7 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành, hoàn thành một phần tại Bắc Ninh, cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ hoàn thiện, nhưng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp đăng ký mua nhà rất ít.

Thực tế thì Luật liên quan nhà ở xã hội rất siết đối tượng mua, nhiều tỉnh chỉ bán cho công nhân. Nhiều tỉnh lại chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp. Thậm chí, có tỉnh chỉ bán cho đối tượng công nhân trong KCN nhưng chỉ thuộc một huyện. Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao..

Do đó, để đảm bảo an sinh, xã hội, để không còn hiện tượng Nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế", cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời, mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…

Bên cạnh đó, cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội cần được nâng cao chất lượng, đảm bảo đủ điều kiện cho người dân sinh sống lâu dài. Để nâng cao chất lượng nhưng vẫn đảm bảo giá thành hợp lý, chủ đầu tư thu được lợi nhuận, nên phát triển dự án nhà ở xã hội với quy mô phù hợp.

Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về NƠXH cũng cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao.

Bởi nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không có tích luỹ. Do đó, họ cũng không thể mua nhà ở xã hội.