Đường sắt tốc độ cao hình thành đô thị mới

VI ANH thực hiện• 21/07/2023 04:00

Chuyên gia thẩm tra Dự án đường sắt tốc độ cao Hoàng Minh Sơn cho rằng, đất khi chưa có đường thì chỉ là đất nông nghiệp nhưng việc có thêm đường sắt cao tốc sẽ gia tăng quỹ đất để phát triển.

>>Vinpearl Golf Hải Phòng được tăng vốn lên 2,4 tỷ USD

Chia sẻ với DĐDN, theo ông Sơn, Nhà nước đầu tư xây dựng dự án thì giá trị quỹ đất sẽ tăng, tạo động lực cho các nhà đầu tư xây dựng những dự án chung cư, văn phòng và các loại hình bất động sản (BĐS) khác.

- Như vậy, tiềm năng của việc phát triển các khu đô thị xung quanh khu vực nhà ga trong Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc Nam là có thể đo đếm được, thưa ông?

Sau khi hoàn thành đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng thì xuất hiện các khu đô thị vệ tinh phát triển nằm dọc trên tuyến đường này và có khả năng kết nối, được gọi là TOD (định hướng phát triển giao thông). Mô hình TOD đã được áp dụng thành công tại các nước phát triển như Trung Quốc và Nhật Bản và cả châu Âu.

Do đó, Việt Nam cần nghiên cứu để phát triển theo mô hình này và áp dụng trong việc xây dựng Dự án đường sắt tốc độ cao. Hiện nay, Việt Nam đã có 4 tuyến đường sắt đô thị, tuy nhiên đối với tuyến Hà Nội đang thi công lại không sử dụng mô hình TOD.

Theo mô hình TOD, cứ mỗi ga tàu đường sắt được xây dựng sẽ tạo điều kiện phát triển thêm nhiều cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực đó như chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn... nhằm tạo thuận tiện cho việc di chuyển.

Ví dụ, tại Nhật Bản, khi xuất hiện các tuyến Metro, giá đất xung quanh khu vực ga tàu sẽ tăng lên gấp 5.000 lần. Bên cạnh đó, Trung Quốc cũng đã phát triển hệ thống đường sắt cao tốc, và sau khoảng 12 năm, họ đã xây dựng gần 40.000 km đường sắt cao tốc, đồng thời kiếm lợi thông qua việc nâng giá trị đất.

Thực tế, đất khi chưa có đường thì chỉ là đất nông nghiệp nhưng việc có thêm đường sắt cao tốc khiến giá trị đất gia tăng và Nhà nước cũng được hưởng lợi thông qua việc đấu giá đất và thu tiền để xây dựng. Khi Nhà nước đầu tư xây dựng dự án thì giá trị quỹ đất sẽ tăng, tạo động lực phát triển các dự án chung cư, văn phòng và các loại hình BĐS khác.

- Trong tương lai, thị trường BĐS xung quanh khu vực ga tàu đường sắt tốc độ cao này sẽ diễn biến thế nào, thưa ông?

>>Đâu là yếu tố "cản trở" thanh khoản thị trường căn hộ Hà Nội?

Hiện nay, khi nhu cầu phát triển đô thị ở Việt Nam đang rất lớn và quỹ đất tương đối nhiều, việc phát triển các khu đô thị tại khu vực ga tàu trong Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc Nam là điều dễ hiểu. Trong đó, các ga tàu đi dọc qua 20 tỉnh, bao gồm ga chính và ga phụ, diện tích của TOD trong khoảng 200 - 400 ha. Những khu đô thị này sẽ tương đương như các khu đô thị quy mô lớn tại Hà Nội với diện tích hơn 400 ha.

Khi Nhà nước đưa ra chính sách phát triển thì sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng như hệ thống thoát nước và đường nội bộ... Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, việc đấu giá đất sẽ được tiến hành và giá trị đất sẽ tăng lên tự nhiên. Tại thời điểm này, đất không còn là đất nông nghiệp nữa bởi đã có sự đền bù từ phía Nhà nước hoặc thậm chí là mời gọi các nhà đầu tư.

Các khu đô thị phía Đông Hà Nội hưởng lợi từ đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.

Theo đó, nhà đầu tư có thể ứng tiền trước để được cung cấp bảo lãnh từ Chính phủ và sau đó sẽ tiến hành tổ chức xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi thực hiện đấu giá. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất tại khu vực đó sẽ không còn là giá đất nông nghiệp hoặc giá đất đền bù, mà đó là giá của đất đô thị. Khi đó, Nhà nước cần xây dựng chính sách và quy định về giá để thu về khoản chênh lệch giá đất. Sau khi loại bỏ khoản chênh lệch đó, một khoản tiền sẽ còn lại và được nhà nước sử dụng cho việc đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao.

Theo dự kiến, tuyến đường sắt sẽ xuyên suốt 20 tỉnh và có khoảng 27 ga chính với diện tích khoảng 200 – 400 ha/ga, các ga xép sẽ tầm 50 – 70 ha và còn lại dành cho phát triển các đô thị.

- Liệu tình trạng sốt đất ảo có xảy ra đối với dự án đường sắt tốc độc cao không, thưa ông?

Trong quá trình thực hiện dự án, quỹ đất thuộc khu vực TOD với diện tích 300-400 ha sẽ không gặp hiện tượng sốt đất nữa, mà sẽ được xét giá đền bù. Mức giá đền bù sẽ được căn cứ vào quy định trong quá trình đấu giá, do đó không bị ảnh hưởng bởi vấn đề sốt đất.

Tuy nhiên, nếu hạ tầng phát triển, giá đất có thể tăng lên, tạo lợi ích cho cư dân xung quanh khu vực. Ví dụ, khi một dự án được xây dựng, cư dân trong khu vực sẽ hưởng lợi từ việc tăng giá đất cũng như sự phát triển các tiện ích xung quanh.

Bên cạnh đó, khu vực TOD thuộc quy chế quản lý của nhà nước, không dựa vào thị trường và người dân để phát triển, do đó không cần lo lắng về hiện tượng sốt đất ảo. Ngoài ra, quỹ đất trong khu vực này thuộc sở hữu của Nhà nước, vì vậy Nhà nước sẽ định giá đất theo quy định chính thức, không bị chi phối bởi thị trường hoặc thông tin.

Dựa trên kinh nghiệm từ các dự án cho thấy việc tăng giá BĐS là điều tất yếu. Tuy vậy, vấn đề nằm ở mức độ tăng giá đó sẽ như thế nào, liệu đó có phải là giá thực tế hay chỉ là giá trên thị trường. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kiểm soát thông tin và cách quản lý.

- Xin cảm ơn ông!