Ế bán tài sản thu hồi nợ

Trong thời gian qua, nhiều ngân hàng liên tục rao bán các khoản nợ, nhưng đều bất thành.

Chật vật đấu giá tài sản

Trong 3 năm gần đây, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, xu hướng xử lý tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay nhằm thu hồi nợ vay của các ngân hàng gặp nhiều ách tắc. Các ngân hàng liên tục rao bán các khoản nợ vay nhiều lần, mỗi lần là một đợt hạ giá so với chào bán trước nhưng bất thành. Trường hợp này có thể thấy xuất hiện tần suất dày đặc ở thông tin phát mãi, đấu giá tài sản ở ngân hàng ôm tài sản thế chấp là bất động sản, với thị phần cho vay lớn như nhóm Big 4 và cả các ngân hàng TMCP tư nhân top đầu như Sacombank, VPBank, Techcombank…

Mới đây, sau nhiều lần đấu giá tài sản thế chấp khoản vay 8.000 tỷ đồng là bất động sản Khu công nghiệp (KCN) Phong Phú bất thành, Sacombank đã thành công trong bán đấu giá 18 khoản nợ liên quan KCN Phong Phú, vốn được chào bán trong lần gần nhất là vào ngày 19/1/2023 từ Công ty Đấu giá hợp danh Toàn Cầu Group, là một trường hợp hi hữu.

Nhờ thành công từ 5 lần kiên trì rao bán, nguồn thu từ khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản tại Dự án KCN Phong Phú đã giúp Sacombank có phần cấn trừ nợ trái phiếu VAMC về còn 623 tỷ đồng, thấp hơn mức 1.800 tỷ đồng vào cuối năm 2023, trong khi mức dự phòng giảm giá cho trái phiếu này xấp xỉ con số cuối năm trước với 14.563 tỷ đồng.

Thành công của trường hợp này, trong bối cảnh KCN được đánh giá có sức hút riêng với làn sóng đón vốn FDI vẫn đang tiếp diễn, cho thấy ngay cả với những tài sản bất động sản mà có triển vọng kinh doanh tích cực, dễ hoàn vốn đầu tư, việc bán đấu giá cũng hết sức chật vật.

Nguyên do chủ yếu là dòng tiền nội trên thị trường khó khăn khi các “đại gia” chuyên thu gom quỹ đất hay thâu tóm tài sản giá rẻ để tích lũy hiện cũng không còn dư dả vốn đầu tư như trước đây.

Đối với vốn ngoại, việc mua bán tài sản đấu giá từ phát mãi nhằm xử lý nợ vay mặt khác, không hẳn đã hấp dẫn trong khi những rắc rối và hạn chế đối với giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường mua bán nợ xấu khiến khối ngoại vẫn chưa quan tâm đến thị trường này. Chưa kể theo các chuyên gia PwC, môi trường lãi suất thấp khiến định giá tài sản cao hơn, đắt đỏ hơn khiến các giao dịch tài sản chậm lại.

Giải pháp nào?

Từ ngày 1/7/2024, Luật các tổ chức tín dụng (TCTD) sửa đổi chính thức có hiệu lực, mở đường cho sự thuận lợi ở nhiều khía cạnh trong hoạt động của ngành ngân hàng, bao gồm giám sát, kiểm soát và xử lý nợ xấu.

Các chuyên gia PwC Việt Nam đánh giá, Luật các TCTD 2024 tạo cơ hội cho TCTD chuyển nhượng các dự án bất động sản là tài sản đảm bảo đáp ứng các quy định nghiêm ngặt để xử lý nợ xấu. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thu hồi nợ và giảm thiểu nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.

Theo Luật các TCTD 2024, các ngân hàng được trao quyền có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là tài sản đảm bảo sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý nợ xấu. Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới, với nhiều quy định cũng đang góp phần hoàn thiện khung pháp lý và hỗ trợ cho xử lý tài sản, thu hồi nợ. Trong đó, chẳng hạn như các luật mới trong lĩnh vực bất động sản không đòi hỏi dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trước đây mà chỉ cần có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền là có thể chuyển nhượng; hay Luật các TCTD 2024 cũng cho phép mở rộng đối tượng và phạm vi mua bán nợ xấu… về cơ bản tạo thuận lợi hơn hẳn cho các bên đấu giá tài sản thế chấp.

Song, sự thiếu đồng bộ của pháp luật chuyên ngành, hay Luật Phá sản (sửa đổi) vẫn đang ở dự thảo và chưa thể áp dụng nhằm kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thủ tục, phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam…, vẫn đã và đang cản trở hoạt động xử lý nợ, khiến các TCTD đặc biệt thận trong trong đẩy tín dụng cho vay ra nền kinh tế.

Phó Chủ tịch VNBA cho rằng, rất cần sự phối hợp của các bên và các cơ chức năng để ra giải pháp, sức nặng hỗ trợ TCTD trong thực thi quyền tiếp cận, thu giữ tài sản; điều kiện áp dụng thủ tục rút gọn tại tòa… Qua đó, tăng sức hút của đấu giá tài sản nhằm xử lý thu hồi nợ, giảm nợ xấu.