Giải pháp nhà ở xã hội tập trung

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Giám đốc pháp lý Công ty CP Đầu tư Bất động sản & Xây dựng ACD• 03/11/2021 08:00

Quy định bố trí 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội hiện nay chưa được thực hiện nghiêm dẫn đến tình trạng thiếu hụt quỹ đất và khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội tập trung sẽ là lời giải giúp tháo gỡ điểm nghẽn về cơ chế phát triển nhà ở cho người dân có thu nhập thấp

Bộ Xây dựng đã đề xuất giải pháp các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung. Chính sách mới này có thể sẽ là lời giải, giúp tháo gỡ điểm nghẽn về cơ chế phát triển nhà ở cho người dân có thu nhập thấp.

CHÍNH SÁCH 20% QUỸ ĐẤT ĐÃ LỖI THỜI

Theo dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040 đang lấy ý kiến góp ý, Bộ Xây dựng nhận định: “Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng, dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội...” Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp: “Khuyến khích địa phương phát triển quỹ nhà ở xã hội theo nguyên tắc cân đối tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên địa bàn để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ”.

Cùng với đó, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cũng đề xuất chính sách mới: “Bổ sung quy định về việc bố trí quỹ đất để xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung trong trường hợp việc bố trí quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn không phù hợp với sự thay đổi quy hoạch của địa phương”.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn bổ sung quy định về hình thức Nhà nước hợp tác với doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, về lựa chọn chủ đầu tư, về ưu đãi chủ đầu tư, trách nhiệm của Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh trong việc phát triển loại hình này.

Định hướng phát triển nhà ở xã hội theo mô hình tập trung, đồng bộ hoàn toàn có thể là xu thế của thời kỳ mới. Phương thức này sẽ giúp các địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, không bị lệ thuộc, thụ động vào tiến độ triển khai nhà ở xã hội trên các quỹ đất 20%.

Mô hình nhà ở xã hội tập trung sẽ giúp khắc phục các nhược điểm của mô hình nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% tại các khu đô thị (mô hình nhà ở xã hội truyền thống) đã bộc lộ theo thời gian. Việc dành 20% diện tích quỹ đất ở tại các dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội đã tạo ra các khu nhà ở xã hội nằm rải rác, khó quản lý.

Giá nhà ở xã hội thấp và do nhà ở xã hội được tăng mật độ, hệ số sử dụng đất gấp 1,5 lần nên phương án kiến trúc, chiều cao, quy mô công trình nhà ở xã hội tại quỹ đất 20% không tương xứng với khu nhà ở thương mại lân cận, ảnh hưởng đến mỹ quan khu đô thị, không tạo ra các khu đô thị đẳng cấp.

Việc tồn tại các tòa nhà ở thương mại sang trọng bên cạnh các tòa nhà ở xã hội đã và đang tạo tương phản xã hội, gây ra xung đột giàu nghèo. Các dự án nhà ở xã hội 20% có diện tích nhỏ lẻ, thiếu tiện ích thiết yếu (ăn uống, mua sắm, dịch vụ...), tạo tâm lý không thiện cảm của người dân. Các chủ đầu tư cũng ít quan tâm đến công tác quản lý, vận hành, cung cấp dịch vụ sau bán hàng, càng khiến nhà ở xã hội nhanh xuống cấp.

Ngoài ra, do lợi nhuận thấp nên chủ đầu tư các khu đô thị khi lập quy hoạch thường “dí” quỹ đất 20% vào các vị trí không thuận lợi, khó giải phóng mặt bằng, thậm chí bố trí quỹ đất 20% tại vị trí nghĩa trang hoặc có dân cư hiện hữu không thể giải phóng mặt bằng.

Thực tế chỉ ra, đã có rất nhiều dự án khu đô thị đã bán các hạng mục thương mại hoặc phân lô bán nền gần hết nhưng quỹ đất 20% nhà ở xã hội vẫn còn nằm trên giấy. Nếu địa phương không chủ động bố trí đất xây dựng nhà ở xã hội mà “phó mặc” vào các quỹ đất 20% sẽ khó hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã hoàn thành bàn giao 254 dự án nhà ở xã hội với khoảng hơn 108.800 căn, tương đương 5,5 triệu m2 sàn, đang tiếp tục triển khai 271 dự án với quy mô khoảng 257.000 căn, tương đương 12 triệu m2 sàn. Kết quả về phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt 44% so với mục tiêu Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đặt ra. Theo tôi, nguyên nhân quan trọng nhất, bên cạnh vấn đề vốn, chính là những bất cập của mô hình nhà ở xã hội truyền thống.
Ngoài ra, quỹ đất 20% nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên địa phương giảm thu ngân sách, đặc biệt với các khu đất gần trung tâm, đắc địa. Đây cũng là lý do quan trọng khiến nhiều địa phương (trong đó có Đà Nẵng, Cần Thơ...) không bố trí quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị theo quy định.

TƯ DUY MỚI VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Mô hình các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung như Bộ Xây dựng đề xuất là giải pháp căn bản để hoàn thiện thể chế phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng đòi hỏi của thời kỳ mới.

Các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu, tạo ra nhận thức mới về nhà ở xã hội; khắc phục nhược điểm của các khu nhà ở xã hội nhỏ lẻ, cục bộ trong quá khứ.

Các khu nhà ở xã hội cục bộ như trước đây vẫn còn nhiều nhược điểm

Dự án sẽ có đầy đủ hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, phòng khám, siêu thị, bể bơi...) cho cư dân. Mô hình này sẽ khắc phục nhược điểm của các khu nhà ở xã hội nhỏ lẻ: Do thiếu đất, chủ đầu tư có xu hướng tận dụng tối đa chỉ tiêu quy hoạch để bán được nhiều căn hộ, thiếu tiện ích thiết yếu, khiến người dân không mặn mà.

Mô hình nhà ở xã hội tập trung rất phù hợp với những địa phương có nhu cầu lớn (đặc biệt 5 thành phố thuộc trung ương) với hàng triệu người dân không đủ điều kiện để mua nhà thương mại. Mô hình này sẽ giúp địa phương tạo ra cơ chế “hoán đổi”: Các quỹ đất nhà ở xã hội 20% tại các dự án khu đô thị sẽ được “hoán đổi” để tập trung tại khu đô thị nhà ở xã hội tập trung (đảm bảo tổng diện tích không thay đổi); không phải bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội tại các dự án khu đô thị.

Cơ chế này giúp khắc phục tình trạng các khu nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% nằm rải rác, khó quản lý và thiếu tiện ích. Quỹ đất 20% được điều chỉnh sang mục đích thương mại để đấu giá, tăng thu cho ngân sách và tiền thu được lại điều tiết cho người dân vay ưu đãi để mua hoặc cho chủ đầu tư vay ưu đãi để xây dựng nhà ở xã hội.

Giải pháp này cũng sẽ khắc phục tình trạng các khu nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% không đồng bộ, xung đột về không gian kiến trúc, cảnh quan với khu đô thị khang trang, hiện đại.

ĐỔI MỚI ĐỂ ĐÁP ỨNG YÊU CẦU THỰC TIỄN

Mô hình khu đô thị nhà ở xã hội tập trung trước đây đã được một số địa phương nghiên cứu, áp dụng thí điểm. Hà Nội là địa phương có nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, giai đoạn 2015-2020 cần hơn 6 triệu m2 sàn. Sớm nhìn nhận nhược điểm từ sự lệ thuộc vào quỹ đất 20%, Hà Nội đã lập “Đề án thí điểm đầu tư các Khu đô thị Nhà ở xã hội tập trung” và được Thủ tướng đồng ý tại Thông báo số 508/TB-VPCP ngày 31/10/2017. UBND thành phố Hà Nội đã giao các nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết 5 khu đô thị nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích đất khoảng 300ha; bổ sung khoảng 2,5 triệu m2 sàn.

Năm 2018, UBND tỉnh Ninh Thuận đã có văn bản đề xuất Bộ Xây dựng cho phép nghiên cứu “quy hoạch bố trí quỹ đất xây dựng khu vực nhà ở xã hội tập trung không nằm trong phạm vi ranh giới các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở (kể cả các dự án có quy mô từ 10ha trở lên) nhằm mục đích đảm bảo cho khu đô thị mới, khu nhà ở hình thành phát triển đồng bộ về không gian kiến trúc cảnh quan và khai thác tối đa giá trị quỹ đất có giá trị trong khu đô thị mới”. Về kiến nghị này, Bộ Xây dựng đã có ý kiến: “Pháp luật về nhà ở không cấm đầu tư các dự án nhà ở xã hội tập trung”.

Gần đây, UBND tỉnh Kiên Giang đã báo cáo và đề xuất trình Thủ tướng cho phép chuyển toàn bộ phần diện tích 20% nhà ở xã hội tại 03 dự án tại Phú Quốc (Khu đô thị Sinh thái An Thới, Khu đô thị GateWay, Khu đô thị Hỗn hợp thương mại, dịch vụ bãi Đất Đỏ) sang bố trí tập trung tại Khu đô thị An Thới.

Tại văn bản số 3279/BXD-QLN ngày 18/8/2021, Bộ Xây dựng đồng thuận: “Việc đề xuất điều chỉnh vị trí nhà ở xã hội của các dự án nêu trên từ hình thức bố trí phân tán thành hình thức bố trí tập trung nhằm đảm bảo thuận lợi, thiết thực với sự phát triển toàn khu và phù hợp với định hướng quy hoạch điều chỉnh, đảm bảo lợi ích và điều kiện sống của dân cư sinh sống tại các khu nhà ở xã hội là có cơ sở và thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng”. Trên cơ sở đó, Thủ tướng đã đồng ý với cơ chế hoán đổi của tỉnh Kiên Giang.

ĐÚNG LUẬT, CÓ CƠ SỞ PHÁP LÝ

Mô hình khu đô thị nhà ở xã hội tập trung theo Bộ Xây dựng đề xuất là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Luật Nhà ở hiện hành thì có 2 loại hình nhà ở xã hội chủ yếu: (1) Nhà ở xã hội độc lập (theo khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở) và (2) Nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% thuộc dự án khu đô thị, nhà ở thương mại (theo điểm c khoản 3 Điều 56 và khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở).

Dự án nhà ở xã hội tập trung thuộc loại hình nhà ở xã hội độc lập nhưng có quy mô lớn, tương đương một khu đô thị, tuân thủ Quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch xây dựng. Điểm khác biệt là dự án nhà ở xã hội tập trung có quy mô đủ lớn để bố trí đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các tiện ích, dịch vụ, công cộng cho người dân sử dụng.

Về tổng thể, Khu đô thị Nhà ở xã hội tập trung cũng có hình thái kiến trúc, cảnh quan, thẩm mỹ, tiện ích… giống như các khu đô thị thương mại nhưng người dân phải chi trả ít hơn, phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp (gồm chi phí mua căn hộ và chi phí để thụ hưởng tiện ích, dịch vụ).

Theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP), trường hợp bố trí quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong khu đô thị không phù hợp thì UBND cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng chấp thuận. Sau khi Thủ tướng chấp thuận, UBND cấp tỉnh phải xác định quỹ đất thay thế tại địa điểm khác. Như vậy, pháp luật đã quy định rõ trình tự, thẩm quyền chấp thuận cơ chế “hoán đổi”, “bố trí thay thế” các quỹ đất 20% rời rạc sang khu đô thị nhà ở xã hội tập trung.

Nếu được ban hành chính thức tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 và Luật Nhà ở (sửa đổi), chính sách nhà ở xã hội tập trung sẽ ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản, giúp khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu về nhà ở hiện nay (thừa sản phẩm trung, cao cấp nhưng thiếu nhà ở phân khúc thấp), cải thiện sinh kế của người dân và góp phần bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp của công dân được Hiến pháp quy định.