Gỡ pháp lý, tăng nguồn cung để giảm giá nhà ở

>>> "Nút thắt" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Đó là thông điệp mà Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo bổ sung kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản về tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài dẫn đến bế tắc nguồn cung nhà ở, nguyên nhân chính khiến giá nhà trên địa bàn thành phố leo thang.

Tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung

Theo HoREA, để kéo giảm giá nhà ở trong bối cảnh hiện nay cần khẩn cấp gỡ vướng pháp lý để khơi thông nguồn cung tất cả các phân khúc càng sớm càng tốt.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong nhóm dự án xếp hàng chờ gỡ vướng pháp lý, ước tính đến quý II/2022 có hàng chục nghìn căn hộ thuộc các dự án quy mô lớn bị đình trệ nhiều năm. Nguồn cung nhà ở bị treo này bao gồm cả loại nhà ở thương mại (chào bán không giới hạn đối tượng) lẫn nhà ở xã hội (chỉ chào bán cho người có thu nhập thấp theo quy định của Nhà nước), nhà tái định cư (phục vụ cho người bị giải phóng mặt bằng).

Đây là nguồn cung tiềm năng cho thị trường nhà ở nhưng đã bị gián đoạn trong thời gian dài, thậm chí có nhiều dự án đóng băng 5-10 năm, dẫn đến chi phí đội lên, cộng thêm tình trạng khan hiếm hàng hóa càng đẩy giá nhà hình thành trong tương lai leo thang.

Do đó, theo ông Châu, để giảm giá nhà ở, việc đầu tiên cần làm là tăng nguồn cung. Trong 2 năm gần đây, nguồn cung nhà ở toàn thị trường TP HCM liên tục sụt giảm mạnh. Đỉnh điểm năm 2022, khi dịch bệnh bùng phát, nguồn cung nhà ở mới giảm hơn 50%, dẫn đến khan hiếm hàng hóa, là thực trạng đáng báo động.

Ngoài ra, thị trường nhà ở còn bị lệch về phân khúc cao cấp chiếm đến 74% rổ hàng trong khi loại nhà giá rẻ (phân khúc bình dân) chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%).

Do thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong lúc tổng nhu cầu toàn thị trường TP HCM rất lớn nên theo quy luật cung - cầu đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Ông Châu dẫn chứng, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam đang cao hơn gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở, so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập.

>>> Sửa Luật Nhà ở: Cần định danh cho bất động sản du lịch

Giảm áp lực tăng giá nhà

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nguồn cung bị nghẽn là một trong những lý do khiến giá nhà tăng cao thời gian qua. Nếu kịp thời khơi thông điểm nghẽn này có thể góp phần giảm áp lực tăng giá nhà.

Cũng theo ông Phúc, hiện nay, đa số các doanh nghiệp là nhà phát triển dự án (chủ đầu tư) đều mong muốn tăng nguồn cung nhà ở, thực hiện các dự án càng sớm càng tốt để chào bán với giá phải chăng (vừa túi tiền) phù hợp với nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, khi dự án đi vào thực tiễn, có rất nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài không thể dự toán được, dẫn đến phát sinh nhiều chi phí, khiến giá thành nhà ở khi đủ điều kiện chào bán đã đội lên cao.

Đáng chú ý, theo ghi nhận của Diễn đàn Doanh nghiệp thông qua các hội thảo, nhiều doanh nghiệp ở TP HCM phản ánh, trung bình thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án đủ điều kiện bán ra thị trường phải mất 5 năm thậm chí lâu hơn. Điều này dẫn đến phát sinh rất nhiều chi phí tài chính cũng như thay đổi dự toán vật tư, nhân công, trượt giá. Vì vậy, doanh nghiệp không thể bán nhà với giá cũ cách đây 5 năm mà buộc phải cập nhật giá bán mới đã bị đội thêm nhiều chi phí, dẫn đến giá thành bán ra cũng leo thang.

Theo số liệu thống kê, trong 4 tháng cuối năm 2021, khu vực TP.Thủ Đức chỉ có khoảng 10 dự án mới chào bán với mức giá trung bình đạt trên 55 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án hạng sang còn thiết lập mặt bằng giá mới, trung bình từ 80-100 triệu đồng/m2. Những dự án có giá bán dưới 40 triệu/m2 hiện nay thật khó kiếm.

Đắt đỏ là thế, nhưng theo thống kê về nhu cầu nhà ở, mỗi năm TP. Thủ Đức lại ước tính cần thêm 200.000 sản phẩm nhà ở với hơn 60% người tìm nhà có diện tích căn hộ từ 50-70m2, giá dao động khoảng 2-3 tỷ đồng. Từ tình hình nguồn cung nhà ở tầm trung ở TP HCM khan hiếm đã đẩy mặt bằng giá nhà ở “leo thang” và chưa thấy dấu hiệu hạ nhiệt.

Còn tại Hà Nội, ngay sau khi bỏ giãn cách xã hội, từ giữa quý 3/2021 đến nay, giá căn hộ chung cư tầm 30 - 40 triệu đồng/m2 được nhiều người quan tâm, giao dịch tăng cao trở lại vào những tháng cuối năm khiến giá tùy khu vực đã tăng 10-20% so với đầu năm 2021. Chính việc tăng giá căn hộ tại trung tâm đang gây áp lực rất lớn đến khả năng tiếp cận của đại đa số tầng lớp người dân, đặc biệt những người có mức thu nhập trung bình, thấp.

Trong buổi công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam đầu năm 2022, có tới 92% người được khảo sát muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong tương lai và hơn một nửa đang tìm mua nhà trong vòng 2 năm tới với xu hướng tìm kiếm ở TP. HCM chiếm 45%, Hà Nội chiếm 34%, tiếp đến là các tỉnh và khu vực giáp ranh 2 thành phố lớn này. Đặc biệt, 52% số người tham gia khảo sát nhận xét giá bất động sản tại Việt Nam hiện quá cao và thực sự là một trở ngại lớn.

Như vậy, để hỗ trợ việc kéo giảm giá nhà, cần có sự vào cuộc quyết liệt từ phía các cơ quan chức năng của Nhà nước. Trong đó, nội dung cần can thiệp chính là “xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và loại nhà ở giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân trong xã hội”.

Bởi, đây là phân khúc nhà giá rẻ phục vụ những người có thu nhập trung bình và thấp gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.