Hà Nội xắn tay cải tạo chung cư cũ

>>>Rào cản cải tạo chung cư cũ

>>>"Phá băng" cải tạo chung cư cũ

Mới đây, UBND TP. Hà Nội ban hành Kế hoạch 329/KH-UBND nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Chung cư cũ Bách Khoa xuống cấp nhiều năm qua vẫn chưa thể cải tạo. Ảnh: Lê Sáng

Mục tiêu của kế hoạch nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế, bảo đảm tính khả thi dự án, tạm cư, tái định cư phù hợp nhất; ưu tiên hoàn thành trước đối với những chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng.

Theo đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì cùng UBND các quận, huyện, thị xã rà soát, thống kê, đánh giá tổng thể chung cư cũ trên địa bàn thành phố; lập danh mục các chung cư cũ cần nghiên cứu lập quy hoạch theo từng giai đoạn. 

Dự kiến, tiến độ rà soát, lập danh mục xong trong tháng 2-2022; trong đó sẽ xác định lộ trình lập quy hoạch theo thứ tự ưu tiên giai đoạn 2022-2023 và các năm tiếp theo; xác định danh mục các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ưu tiên triển khai trong giai đoạn 2022-2025.

Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được phân theo 4 giai đoạn tương đối cụ thể, chi tiết với những khu, nhóm chung cư cũ và các chung cư cũ độc lập.

Nhìn chung, theo nhận định của giới chuyên gia việc UBND TP. Hà Nội ban hành kế hoạch chi tiết, cụ thể về lộ trình cải tạo chung cư cũ là rất cần thiết trong bối cảnh công tác này dù đã được sự quan tâm chỉ đạo tương đối đồng bộ từ Chính phủ, các Bộ ngành, Thành ủy, UBND TP. Hà Nội nhưng kết quả vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Kiến Trúc sư trưởng của Hà Nội, cải tạo chung cư cũ là một vấn đề cực kì phức tạp và việc trong 20 năm qua Hà Nội mới chỉ cải tạo được khoảng 1% số chung cư cũ thành công.

Cũng theo vị nguyên KTS Trưởng Thủ đô sau quy hoạch 1998, điều lệ quản lí có nhấn mạnh tới nửa trang về cải tạo chung cư cũ và nghị quyết của Bộ Chính trị cũng đã lưu ý và đây là vấn đề nóng của cả nước. Nhiều năm qua, Hà Nội đã có nhiều thí điểm nhưng chưa có thí điểm nào trở thành hình mẫu cho cả nước áp dụng.

TS. Đào Ngọc Nghiêm nhận định, mục tiêu của kế hoạch là rất tốt nhưng để hiện thực hóa được cần phải có quyết tâm chính trị rất lớn và đặc biệt là phải tháo gỡ được những vướng mắc còn tồn tại liên quan đến cơ chế chính sách.

Có thể thấy, công tác cải tạo chung cư cũ hiện đang là một trong những trọng tâm ưu tiên trong chính sách phát triển đô thị của Thủ đô. Vừa qua, một trong những mục tiêu trọng tâm của Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 được UBND TP. Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 5019/QĐ-UBND ngày 29/11/2021 cũng là đẩy nhanh tiến độ và hiệu quả của công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các mục tiêu tại Kế hoạch trên liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ lại được thể hiện tương đối dè dặt.

Cụ thể, trong khoảng 5.800 tỷ đồng nguồn vốn ngân sách dự kiến trên tổng dự kiến nguồn vốn để hoàn thành xây dựng nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2025 (khoảng 437.000 tỷ đồng) chỉ có khoảng 106,3 tỷ đồng/khoảng 5.249,3 tỷ đồng vốn đầu tư công được phân bổ phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Nhà chung cư cũ A Ngọc Khánh (Quận Ba Đình). Ảnh: Lê Sáng

Những nút thắt đặt ra

Thực tiễn cho thấy, liên quan đến sự “ì ạch” của công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội nói riêng cũng như cả nước nói chung các chuyên gia xây dựng cho rằng đến từ việc cơ chế chính sách định hướng cải tạo chung cư cũ hiện nay chưa rõ ràng, như chưa có quy định giải tỏa với hộ dân lấn chiếm đất, đền bù cho hộ tầng một khác với các hộ tầng cao, thiếu quy định chung... khiến các chủ đầu tư xây dựng luôn phải đi thỏa thuận với người dân. Trong khi đó, phần lớn các hộ dân sống tại tầng cao các khu chung cư cũ xập xệ này muốn di dời và được đền bù nhanh chóng. 

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, việc sau hơn 20 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ thực hiện được khoảng 1% khối lượng đang đặt ra nhiều bài học và yêu cầu giải pháp về quy hoạch.

Chẳng hạn đối với công tác kiểm định, TS. Nghiêm nhận định, Hà Nội đã kiểm định ngay cả trong quy hoạch, hiện nay cũng có thể thu thập dữ liệu từ rất nhiều nguồn thậm chí từ dữ liệu dân cư, dữ liệu y tế... do đó không cần phải kiểm định lại tất cả, cải tạo đến đâu kiểm định đến đó.

Bên cạnh đó, ông Nghiêm cũng cho rằng, một trong những giải pháp có thể tính đến xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Quan điểm của KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam những vướng mắc khác khi cải tạo chung cư cũ đang đặt ra rất nhiều. Chẳng hạn như việc tái định cư tại chỗ hay ở khu vực khác; giải phóng đền bù chưa thống nhất, có nơi áp dụng hệ số diện tích nhà ở mới tăng 1,5 lần nơi ở cũ, có nơi 2 lần; chưa làm rõ trách nhiệm của Nhà nước, có nơi nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có nơi chủ đầu tư phải bỏ ra toàn bộ chi phí gây tăng tổng mức đầu tư...

“Chỉ khi những bất cập trên cần được rà soát, giải quyết căn bản mới có thể cải tạo tổng thể chung cư cũ tại Hà Nội”, KTS Phạm Thanh Tùng nêu quan điểm.

Tiếp cận vấn đề dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho rằng trong quá trình thực hiện vừa qua, Hà Nội dường như chưa phân cấp, phân quyền phù hợp, đặc biệt là cho cấp quận, huyện trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các nhiệm vụ từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư vẫn do Thành phố quyết định, cấp quận chỉ thực hiện khâu bồi thường giải phóng mặt bằng.

Cũng theo vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giải pháp cần tính đến là coi các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội là loại dự án Chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ, đây là một loại dự án đặc thù.

"Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư cần được giảm thiểu thủ tục một cách tối đa còn nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây rất khó thành công" - ông Nguyễn Mạnh Hà khẳng định.

Có thể bạn quan tâm

• 

  Hà Nội "dè dặt" cải tạo chung cư cũ

  15:00, 17/12/2021

• 

  Cải tạo chung cư cũ Hải Phòng: Năm 2025 đáp ứng 70% nhu cầu

  11:00, 16/12/2021

• 

  Rào cản cải tạo chung cư cũ

  18:00, 30/11/2021

• 

  "Phá băng" cải tạo chung cư cũ

  06:00, 02/10/2021