Hóa giải lợi ích cải tạo chung cư cũ

Dư luận lại dậy sóng, liệu việc một văn bản quy phạm pháp luật có thể hoá giải được vấn đề “cốt tử” của bài toán “hóc búa” bấy lâu nay khi cải tạo chung cư cũ?... đó là lợi ích.

Trao đổi với ĐDDN, PGS.TS Vũ Thị Minh, Tổng Thư ký Hội Khoa học Kinh tế Hà Nội cho rằng, Nghị định đã có nhưng vấn đề quan trọng hơn đặt ra là triển khai nó ra sao? Vận dụng và có những hướng dẫn cụ thể thế nào để doanh nghiệp nhìn thấy lợi ích mà bỏ vốn đầu tư, người dân đồng thuận về nơi ở mới khang trang hơn, thoải mái hơn, còn nhà nước thì đạt được mục tiêu phát triển các thành phố, các đô thị tiên tiến và hiện đại.

- Bà đánh giá ra sao về việc UBND TP Hà Nội vừa có kế hoạch chi 500 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2021-2025 để tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ trên địa bàn?

Đây có thể được coi là một bước đi quan trọng trong việc triển khai Nghị định 69 của TP Hà Nội. Tuy nhiên, hiện tại số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là rất lớn, do vậy để kiểm định toàn bộ chất lượng xây dựng các khu chung cư cũ rồi mới xây sẽ khó đảm bảo về tiến độ.

Phương án tổ chức thí điểm cải tạo và xây dựng lại 05 khu chung cư cũ trước khi thực hiện đồng loạt diện rộng, đặc biệt là tại 3 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D gồm Giảng Võ, Thành Công và Ngọc Khánh sẽ hợp lý hơn.

Đồng thời với đó, TP cần tiếp tục kiểm định, đánh giá, thu thập và xây dựng các thông số về hiện trạng toàn bộ các khu chung cư cũ trên địa bàn để chuẩn bị cho việc triển khai nhân rộng mô hình thí điểm sau khi thực hiện thành công là cần thiết.

- Không riêng gì TP Hà Nội, để đẩy nhanh tiến độ, Nghị định 69/2021 cho phép việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư cũ có thể thực hiện cùng với việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo chung cư cũ. Bà có lưu ý gì về vấn đề này?

Trong lập quy hoạch này thì việc lấy ý kiến tham gia của người dân đối với các đồ án quy hoạch chi tiết nhằm tiếp thu ý kiến công khai, rộng rãi của người dân là đặc biệt cần thiết để tạo sự đồng thuận. Chính vì vậy, công tác triển khai cần có các quy định cụ thể về quá trình lấy ý kiến và tiếp thu ý kiến đóng góp của cộng đồng cư dân nơi có dự án.

Về phương án lập quy hoạch cải tạo nhà chung cư thì như phương án của TP Hà Nội đang chủ trương là tương đối hợp lý. Cụ thể, có thể phân làm 3 cấp độ gồm: Khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết); Nhóm chung cư cũ (quy mô lập tổng mặt bằng); Tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ và có thể nghiên cứu phương án quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận).

Lưu ý, cải tạo chung cư cũ ngoài mục tiêu nâng cao chất lượng sống của người dân còn có các mục đích chung về chỉnh trang, phát triển đô thị văn minh hiện đại. Do đó, các địa phương cần nghiên cứu kết hợp các biện pháp khác “cứng rắn” hoặc có các cơ chế, chính sách đặc thù trong việc cải tạo các chung cư cũ nguy hiểm cấp D.

- Nhưng điều quan trọng nhất để cải tạo chung cư cũ là vấn đề lợi ích sẽ được hoá giải ra sao để thu hút doanh nghiệp tham gia, thưa bà?

Nguồn lực tài chính quan trọng nhất chính là sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nhất có thể đối với đất đai từ chính các khu chung cư cũ. Theo đó, quy hoạch tổng thể các khu chung cư cũ cần tính toán hợp lý phần diện tích đất trống, sử dụng mục đích công cộng như công viên, cây xanh... và mặt bằng kinh doanh thương mại.

Đây sẽ là các nguồn lực tài chính bền vững cho quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Trên thực tế, đã có kinh nghiệm quốc tế từ Nhật Bản, Hàn Quốc… thông qua quy hoạch tái thiết, tạo mạng đường phố dạng ô cờ để tạo ra nhiều mặt tiền và tận dụng không gian ngầm. Nhìn chung, công tác cải tạo chung cư cũ luôn cần sự linh hoạt, sáng tạo.

- Xin cảm ơn bà!

Ông Nguyễn Chí Thanh - Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội: Thực tế để việc cải tạo chung cư cũ thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, bài toán lợi ích vẫn cần được xem xét trước tiên. Ngay cả việc hệ số K bồi thường bằng 1 thì việc thu hút nhà đầu tư cũng rất khó. Các chung cư cũ thường thuộc khu vực nội thành, những nơi bị giới hạn tầng cao và mật độ dân số không được tăng nhiều. Vấn đề nguồn vốn từ đâu để thực hiện dự án, dòng tiền từ đâu để xây dựng đủ diện tích trả lại cho người dân đã là rất khó, chưa kể đến lợi nhuận của chủ đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu: Lâu nay, chúng ta quên đi tiêu chí đánh giá độ phức tạp của các chung cư cũ, tập thể khác nhau. Ví dụ như khu tập thể Văn Chương chỉ có hơn 5 ha nhưng có những căn hộ chỉ có 15m2 mà có 3 chủ hộ. Khi lấy ý kiến thì phải tính theo diện tích sở hữu và độ phức tạp của khu chung cư cũ, tập thể cũ… Chúng ta cần những phương án “cách mạng”, có chính sách đặc thù, ưu đãi riêng thì mới có thể giải toả được những khu chung cư mang tính phức tạp. Không chỉ kiểm định về chất lượng chung cư mà cả tính phức tạp của dự án cải tạo.