Nghị định 69 về cải tạo chung cư cũ: Cư dân được bồi thường ra sao?

Ba trường hợp chung cư cũ buộc phải phá dỡ

Ba trường hợp chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch là: Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ.

Trường hợp thứ hai, những công trình nhà chung cư cũ hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng có kết luận kiểm định thuộc một trong các trường hợp: có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, nguy cơ sập đổ.

Hoặc nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố như hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Trường hợp thứ ba, công trình nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2, điều 110 của Luật nhà ở.

Tại Nghị định số 69, Chính phủ cũng quy định 3 phương thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện cải tạo xây dựng lại chung cư. Đó là chủ sở hữu nhà chung cư tự thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 

Nghị định 69 nêu rõ trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong sổ đỏ. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong sổ đỏ thì giải quyết theo pháp luật đất đai. 

Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên.

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh.

Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận. 

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K quy định, thì các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số K thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch.

Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung tại nhà chung cư thì áp dụng hệ số K = 1. Trường hợp diện tích sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

Số liệu từ Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho biết, hiện nay, trên địa bàn thành phố có 1.579 nhà chung cư cũ có quy mô từ 2-5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980, tập trung chủ yếu ở khu vực nội đô lịch sử. Trong đó, có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, Thành phố đã có 18 dự án chung cư cũ được xây dựng lại, đã đưa vào sử dụng, chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại; 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP.