Hoàn thiện pháp lý, khơi thông thị trường condotel

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 29/01/2021 05:00

HoREA đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở.

Trong hơn 10 năm qua, đã có một số UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ cho condotel, mà mới đây Cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã kết luận việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ du lịch (condotel) là trái với quy định của Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Quy định vẫn còn tính rời rạc

Tuy nhiên, căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản, Điểm g Khoản 1 Điều 99 và Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai, Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (Phụ lục đính kèm), thì chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch) thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại (shophouse) có quyền yêu cầu được “cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) có thời hạn, theo thời hạn của dự án.

Mặc dù nhiều văn bản chỉ thị, quyết định đã ban hành, tuy nhiên vẫn còn có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc cho condotel.

Cụ thể các vướng mắc pháp lý như chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel). Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel). Chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ du lịch (condotel) vào khai thác kinh doanh.

Mặc dù nhiều văn bản chỉ thị, quyết định đã ban hành, tuy nhiên, vẫn còn có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc cho condotel. (ảnh: Condotel Coco Bay Đà Nẵng)

Trong đó bất cập lớn nhất là Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch là đã cho phép từng chủ sở hữu (là tổ chức hoặc cá nhân) được tự “kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu” và chỉ “khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch”.

Quy định này không phù hợp với Khoản 1 Điều 23 và điểm b, điểm c Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch và cũng không phù hợp với thực tế.

Khơi thông thị trường

HoREA đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel) và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse).

Thứ nhất, đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm “căn hộ du lịch” (còn gọi là condotel) là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch. “Căn hộ du lịch” có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.

Thứ hai, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel)” để Bộ Tài nguyên Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích “phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel)” vào “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu “căn hộ du lịch (condotel)”, đồng thời đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà “căn hộ du lịch (condotel)”.

Trong đó, đề nghị “phần sở hữu riêng” của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel) chỉ bao gồm phần diện tích căn hộ du lịch (condotel) được xác lập trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Thứ ba, đề nghị cách tính diện tích căn hộ du lịch áp dụng tương tự và thống nhất với cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư (hiện nay, tính theo diện tích thông thủy).

Ngoài phần sở hữu riêng thì phần diện tích xây dựng còn lại thuộc phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), áp dụng tương tự như cách tính phần sở hữu chung của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Nhưng do có sự khác biệt đối với trường hợp căn hộ du lịch (condotel) nằm trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng nên Hiệp hội đề nghị toàn bộ hầm để xe ô tô, xe máy đều thuộc phần sở hữu chung (khác với quy định chỗ để xe ô tô nhà chung cư thuộc phần sở hữu riêng).

Hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021. Trong đó, đề nghị bổ sung quy định “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)”, tương tự như Luật Nhà ở quy định “Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư” và đề nghị Bộ Xây dựng quy định “Hợp đồng mẫu mua bán, chuyển nhượng cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có căn hộ du lịch (condotel)”.

Thứ tư, về quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), do phần lớn các dự án khu du lịch có khu căn hộ du lịch), mà tòa nhà căn hộ du lịch chỉ chiếm một phần diện tích của khu du lịch, nên Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định “đất xây dựng khu căn hộ du lịch” vào Luật Đất đai, tương tự như quy định “đất xây dựng khu chung cư” tại Điều 145 Luật Đất đai, để có căn cứ xác định “quyền sử dụng đất chung” đối với phần diện tích này, khi cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel).

Về trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch, trong lúc chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh (mới), Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung căn hộ du lịch (condotel), áp dụng tương tự như Luật Nhà ở quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung căn hộ nhà chung cư.