HoREA: Doanh nghiệp địa ốc vướng mắc do Luật và văn bản dưới luật

>> Hàng trăm dự án bất động sản đang chờ gỡ vướng

Nhiều dự án bất động sản gặp khó vì bất cập tại luật. Ảnh: DH

Đầu tiên, bất cập về loại đất được thực hiện nhà ở thương mại. Do khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiện dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật đang được xây dựng, đây là giải pháp hữu hiệu cho những dự án vướng ở quy định trên.

Thứ hai, quy định về chuyển nhượng dự án. Luật Đầu tư 2020 quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư rất “thông thoáng”, đồng thời quy định việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Song, khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể sẽ hạn chế “quyền của doanh nghiệp” (quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020), tác động “tiêu cực” đến thị trường chuyển nhượng dự án (M&A) vốn là hoạt động kinh doanh “bình thường” của các nhà đầu tư, bởi lẽ hoạt động M&A vừa giúp doanh nghiệp “tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư”, trong đó có hoạt động chuyển nhượng dự án, vừa tạo điều kiện cho các nhà đầu tư (chủ mới) có năng lực “tái khởi động” các dự án “trùm mền” để tăng nguồn cung sản phẩm góp phần bình ổn thị trường bất động sản, nhất là thị trường nhà ở thương mại vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, khắc phục tình trạng các bên “lách luật” bằng thủ thuật chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông của doanh nghiệp theo kiểu “bình cũ, rượu mới”, còn Nhà nước thì bị thất thu ngân sách, bị giảm hiệu lực hiệu quả công tác quản lý nhà nước.

>> Đề xuất công bố chi tiết dự án bất động sản trên hệ thống thông tin địa phương

Cho phép doanh nghiệp được huy động vốn 50% sản phẩm nếu chưa xác định được tiền sử dụng đất

Thứ ba, một số “bất cập, vướng mắc” trong việc xử lý “vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật và do công tác thực thi pháp luật. Trong đó nổi bật là bất cập thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện như sau:

Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Quy định trên dẫn đến hệ quả làm “ách tắc” gần như toàn bộ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án đầu tư nhà ở, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội, mà đây lại là “thủ tục đầu tiên” mà nếu nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo và cũng là “vướng mắc” của rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở mà các địa phương đã báo cáo lên Tổ công tác.

Và cuối cùng, Hiệp hội nhận thấy, để tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền và thanh khoản thì trong hơn 1 năm qua, nhiều địa phương trong đó có TP.HCM đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), mà nguyên nhân chủ yếu là do “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), mà trách nhiệm này thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải “lỗi” của các chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở thương mại.

Nay, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã cơ bản tháo gỡ được nhiều “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Do đó, Hiệp hội đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để giảm bớt khó khăn, nhưng vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.