HoREA: Nên để “đơn vị phát triển” nhận ủy quyền bán nhà tại dự án

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch HoREA• 10/09/2023 05:00

Hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp và là quyền của chủ sở hữu tài sản và ủy quyền là quyền dân sự.

>>Phân quyền định giá đất

Tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án.

Quy định chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho "đơn vị phát triển dự án" thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án là thiếu thống nhất

Tuy nhiên, quy định trên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép chủ sở hữu tài sản có quyền ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện quyền nhân danh bên ủy quyền. Bởi lẽ, hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, dự án xây dựng nhà ở là hợp pháp và là quyền của chủ sở hữu tài sản và ủy quyền là quyền dân sự.

Hiệp hội cũng nhận thấy trên thực tế, việc cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba mà nếu các chủ đầu tư này thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng bên nhận uỷ quyền lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Mặt khác, không nên chỉ vì quan ngại trên đây mà quy định cấm tất cả chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho tất cả các bên thứ ba, mà đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho bên thứ ba là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản, như các ví dụ đã xảy ra trên thực tế.

Ví dụ, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại A thuê nhà thầu B (cũng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) thi công xây dựng và thỏa thuận thanh toán bằng sản phẩm căn hộ của dự án A nên cả hai bên đều có nhu cầu ủy quyền và nhận ủy quyền để nhà thầu B chủ động bán sản phẩm được phân chia của dự án A.

Hiệp hội nhận thấy, việc ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản mà bên thứ ba là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thì gần như không dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, không quản lý, không kiểm soát chặt chẽ hoặc bên nhận ủy quyền lợi dụng việc ủy quyền để lừa đảo, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

>>Hà Nội: Khu ký túc xá bỏ hoang cả thập kỷ thành nhà ở xã hội cho thuê

Không nên chỉ vì quan ngại khó kiểm soát mà quy định cấm tất cả chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền cho tất cả các bên thứ ba (ảnh: DH)

Đáng lưu ý là hành vi ủy quyền của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án bất động sản thì Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định tại Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, nhưng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại quy định tại Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm, nên Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng, Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội và Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội lưu ý, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và nên thống nhất quy định tại điều cấm.

Theo đó, hiệp hội đề nghị sửa đổi một số quy định của các dự thảo luật có liên quan, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn.

Trừ trường hợp bên nhận uỷ quyền là tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân và có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về các hành vi bị nghiêm cấm quy định tương tự, cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc là tổ chức kinh tế không có tư cách pháp nhân và không có chức năng kinh doanh bất động sản; hoặc cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.