Khó có việc gom đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 10/01/2022 05:00

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã có những quy định cụ thể, do vậy lo ngại DN gom đất nông nghiệp làm dự án thương mại là không có cơ sở.

>> Lo trục lợi chính sách nếu chuyển đổi đất thương mại không qua đấu giá

>> Rà soát chuyển đổi đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ làm dự án

Tại “Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất” mới đây, một số Đại biểu đã có các ý kiến quan ngại về nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, lo ngại doanh nghiệp gom đất nông nghiệp chờ chuyển đổi làm dự án thương mại sẽ gây xáo trộn thị trường, gây thất thoát ngân sách.

Không có cơ sở

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, việc doanh nghiệp muốn đi “mua” đất nông nghiệp phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã có quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2013

Bên cạnh đó, khu đất phải không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.

Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện doanh nghiệp thâu tóm đất đai, thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi”.

Bên cạnh đó, về lo ngại không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân. Hiệp hội nhận thấy ý kiến này chưa thật chính xác bởi lẽ Điều 118 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể 08 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất; 09 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất và không hề quy định “người dân muốn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải thông qua đấu giá” như ý kiến quan ngại của đại biểu Quốc hội.

Có thể bạn quan tâm

Bất động sản thiên nhiên, chăm sóc sức khỏe dẫn dắt thị trường
11:25, 09/01/2022
Đấu giá đất Thủ Thiêm tác động xấu tới thị trường bất động sản
03:00, 09/01/2022

Ngoài ra, lo ngại về việc doanh nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp là không có cơ sở.

Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc giá đất và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Thực tế, đã có các “bất cập” trong các văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và trong công tác thực thi pháp luật về đất đai, chủ yếu là tại các địa phương, nên trên thực tế đã xảy ra tình trạng định giá đất, xác định “giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, hoặc để làm “giá khởi điểm đấu giá” chưa đảm bảo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, nên có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước.

Song, việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của “việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất”, bởi lẽ để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải “mua lại” quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường (chứ không phải “tự nhiên” mà doanh nghiệp lại có quỹ đất) và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vấn đề định giá đất, tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Sớm sửa Luật đất đai

Không những vậy, với quan ngại “lợi ích nhóm”, hoặc khả năng xảy ra “trục lợi chính sách” trong việc đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở không có cơ sở.

Cần có phương án “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.

Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ mà đất đó là 100% đất nông nghiệp, hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì cho đến nay vẫn bị “ách tắc” chưa được giải quyết, kể cả các dự án nhà ở thương mại “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác” cũng vẫn bị “ách tắc” chưa được giải quyết, cả năm 2021 thành phố Hồ Chí Minh chỉ giải quyết “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” 20 dự án, vẫn còn hơn 100 dự án bị ách tắc chưa được giải quyết.

Hiệp hội nhận thấy, không có “lợi ích nhóm”, hoặc không có khả năng xảy ra “trục lợi chính sách” trong việc đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, bởi lẽ việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là nhằm để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính hệ thống của các quy định pháp luật.

Vấn đề quan trọng hàng đầu là phải xây dựng hoàn thiện các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, hoặc để xác định “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất”, đảm bảo nguyên tắc việc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, không thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy “trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác không phải là đất ở nhưng đã gần hết thời hạn sử dụng đất thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và thực hiện dự án đầu tư” vẫn hợp lý và phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai.

Nhưng để đảm bảo không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo xây dựng hoàn thiện lại các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm đấu giá”.

Một phương án khác là để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.