Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là pháp lý và dòng tiền

ĐÌNH ĐẠI• 28/06/2022 13:34

Đó là nhận định của các chuyên gia và doanh nghiệp tại Hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” tổ chức mới đây tại TP.HCM.

>>>“Tắc” tiếp cận vốn vay mua nhà xã hội

Các diễn giả và doanh nghiệp tại Hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” - Ảnh: Đình Đại.

Theo số liệu của NHNN tổng dư nợ tín dụng BĐS cuối tháng 4/2022 lên tới 2,29 triệu tỷ đồng, tăng tới 10,19% so với đầu năm và chiếm 20,44% tổng tín dụng trong nền kinh tế. Trước bối cảnh đó, Chính phủ đang thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, siết lại việc huy động vốn bằng trái phiếu của các doanh nghiệp trong ngành này để hạn chế dòng tiền đổ vào thị trường BĐS.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, BĐS Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi với nguồn vốn lớn nhất từ khách hàng, người mua nhà. Trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà. Do đó, có thể thấy nguồn vốn BĐS rất dồi dào.

Thêm nữa hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800.000 tỷ trái phiếu, riêng BĐS tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm.

“Như vậy không phải dư nợ BĐS tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% tính thêm cả 800.000 trái phiếu nợ của doanh nghiệp BĐS cộng với 700.000 tỷ về tín dụng BĐS, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng”, TS Đinh Thế Hiển thông tin.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế - Ảnh: Đình Đại.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế. Ảnh: Đình Đại.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, trong các nguồn vốn năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp, mua nhà xưởng tiếp tục có vốn phát triển. 3 nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng và từ người mua đều quay đầu trong năm 2022. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp đã vượt quá chỉ tiêu.

Hiện giờ không có siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn.

“Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải Nhà nước siết. Đặc điểm của Việt Nam là 70% thậm chí hơn là đầu tư lướt sóng, khi các nguồn vốn đã siết thị trường sẽ khó khăn”, TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nếu nhìn bức tranh BĐS Việt Nam trên bản đồ đầu tư thế giới thì rất nhỏ bé nhưng vẫn là điểm nóng của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hongkong. Trong thời điểm kinh tế chao đảo nhất, nhóm này được tạm xem là “tứ trụ” trong số các nước đầu tư vào Việt Nam.

“Trong bối cảnh thế giới có nhiều bất ổn và mật độ đầu tư trong nước họ quá dày thì việc đầu tư ra nước ngoài là cần thiết và Việt Nam được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, TS. Sử Ngọc Khương cho biết.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam - Ảnh: Đình Đại.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều phân khúc khác nhau như: nhà ở, du lịch, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn vừa qua, việc đầu tư vào Việt Nam cũng có nhiều ảnh hưởng, nguồn vốn FDI bị hạn chế.

>>>Cần "bơm tiền" vào bất động sản

Tuy nhiên, ông Khương cho rằng, khi nới lỏng việc kiểm soát dịch bệnh, bắt đầu mở cửa hoàn toàn các chuyến bay quốc tế, những khu vực được xem là trỗi dậy nhanh nhất là du lịch, căn hộ dịch vụ và BĐS công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua đã cho thấy tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn rất cao. Đối với BĐS nhà ở, thời gian tới sẽ có trên 20.000 căn hộ mới, tập trung ở những dự án lớn.

“Có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường BĐS Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, tôi cho rằng điểm nghẽn lớn cho BĐS, nhất là với BĐS nhà ở không phải là dòng tiền mà ở điểm khác. Các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm. Còn các dự án BĐS nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoà vốn 5 năm là nhiều. Chúng ta đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý cho BĐS”, ông Khương nhấn mạnh.

Tuy nhiên, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, lợi thế của thị trường Việt Nam là thị trường bất động sản rất nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là BĐS du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là BĐS công nghiệp.

“Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngược lại đến BĐS nhà ở. Đây là bức tranh mà tôi cho rằng dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam, nhất là đối với BĐS nhà ở”, TS. Sử Ngọc Khương đánh giá.

ông Đặng Hoài Nam - Giám đốc kinh doanh Công ty CP BĐS Tiến Phước - Ảnh: Đình Đại.

Ông Đặng Hoài Nam - Giám đốc kinh doanh Công ty CP BĐS Tiến Phước - Ảnh: Đình Đại.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Đặng Hoài Nam - Giám đốc kinh doanh Công ty CP BĐS Tiến Phước cho rằng, những sản phẩm ở những vị trí chiến lược, được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cở sở hạ tầng tốt, quản lý một cách chuyên nghiệp vẫn được khách hàng tìm kiếm. Nhu cầu được an cư, nhu cầu được nâng cao chất lượng sống vẫn luôn rất lớn trong đại bộ phận người dân.

Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nguồn cung sản phẩm dự án đạt được chất lượng, mang lại giá trị sống như vậy là không nhiều. Đặc biệt là ở những khu vực có tốc độ phát triển đô thị nhanh như ở TP.HCM.

“Tôi nhận thấy ở giai đoạn này thị trường đang trải qua giai đoạn chững, khó nhưng không phải hoàn toàn là khó bởi những sản phẩm thực, mang lại những giá trị thực tại những vị trí tốt chiến lược của những chủ đầu tư uy tín và vẫn có được khách hàng đón nhận”, ông Nam nói, đồng thời cho rằng, đây cũng là cơ hội để những doanh nghiệp BĐS nhìn nhận lại thị trường để có những rà soát, điều chỉnh phù hợp và đặc biệt hướng đến việc xây dựng mang lại những sản phẩm có giá trị thực cho nhà đầu tư cũng như các khách hàng nhu cầu để ở.