Không còn khan hiếm nguồn cung, vì sao giá nhà Hà Nội vẫn tăng?

Chấm dứt giai đoạn thiếu nguồn cung

Trong báo cáo thị trường vừa công bố, ghi nhận của CBRE, tính chung 9 tháng, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Theo dự báo của CBRE, trong quý cuối năm, thị trường sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Trong khi đó, tại báo cáo công bố mới đây, Savills cũng đưa ra dự báo từ năm 2025, khoảng 110.000 căn chung cư có thể ra mắt thị trường, song phân khúc trung - cao cấp vẫn chiếm áp đảo.

Trước đó, trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), UBND TP Hà Nội cho biết có 85 dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư với gần 50.000 sản phẩm. Sau 2025, có 26 dự án cũng dự kiến hoàn thành với gần 10.000 căn.

Tương tự, OneHousing cũng dự báo trong hai năm tới, nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026 - gấp gần 3 lần năm 2023. Nguồn cung này dự kiến vẫn đến từ hai đại đô thị tại phía Tây và Đông.

"Đua nhau" đẩy giá

Mặc dù dự báo nguồn cung khá dồi dào, song các đơn vị nghiên cứu đều đưa ra nhận định rằng nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp trở lên, còn căn hộ bình dân không xuất hiện. Do đó, bài toán nhà ở cho số đông vẫn chưa được cải thiện nhiều, giá nhà ở Hà Nội vẫn khó giảm.

Bình luận xung quanh vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng tình trạng hét giá cao từ các dự án mới đang đẩy cả doanh nghiệp và chủ nhà vào cuộc đua tăng giá, khiến cho thị trường phát triển ngày càng thiếu bền vững.

Theo ông Toản, thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thực sự trở thành tác nhân lớn gây nên tình trạng biến động giá. Trong 5 năm trở lại đây, nguồn cung chỉ tập trung ở một số dự án tại vùng ven đô, phía Tây TP Hà Nội, các dự án đơn lẻ khác đa số tắc nghẽn. Ngay cả loại hình nhà xã hội mà Chính phủ thúc đẩy cũng khan hiếm, năm 2023, Hà Nội chỉ ghi nhận một dự án ở Trung Văn. Trong khi lượng di dân, tăng dân số tự nhiên của thành phố rất lớn, mỗi năm hàng trăm ngàn người nhập cư ở Thủ đô, nguồn cung khan hiếm khiến cầu bị nén mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng khẳng định các loại hình bất động sản ở Hà Nội, nhất là chung cư đang có hiện tượng đẩy giá bất hợp lý. "Một căn hộ đã sử dụng mười mấy năm, giá tăng gấp đôi, gấp ba là bất bình thường", ông nói.

Mới đây, tại Họp báo Chính phủ thường kỳ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá bất động sản cao, đột biến thời gian qua do cầu lớn hơn nguồn cung quá nhiều. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đã xảy ra tình trạng đẩy giá, thổi giá.

Điển hình, thời gần đây Hà Nội tổ chức đấu giá đất, người tham gia đấu giá đẩy giá đất cao lên rồi bỏ cọc. Nguyên nhân thứ ba là chi phí đầu tư, đầu vào của bất động sản bị tăng cao.