Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Cẩn trọng “tác động ngược”

>>> Những “gọng kìm” siết chặt: Giá bất động sản sẽ hạ nhiệt?

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản có tác động đến lĩnh vực bất động sản như: Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) sửa đổi, bổ sung cụ thể hơn về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản; quy định về áp dụng mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản…

Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động” do Báo Xây dựng tổ chức vào sáng 11/5 tại Hà Nội

Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022, có hiệu lực từ 01/3/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ sửa đổi bổ sung một số quy định về miễn nộp lệ phí trước bạ nhà đất đối với một số trường hợp. Nghị định số 15/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định chính sách miễn, giảm thuế theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng; Quyết định số 03/2022/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tiêu chuẩn, định mức nhà ở công vụ.

Cẩn trọng bởi “tác động ngược”

Từ thực tế vừa qua, theo sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Trong Kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản.

Mặt khác, các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện.

Đã có nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về tác động của chính sách đối với việc kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất.

Một số chuyên gia cũng bày tỏ quan điểm việc kiểm soát là cần thiết tuy nhiên cũng cẩn trọng bởi “tác động ngược” khi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm của các ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Riêng cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm.

Ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng nhấn mạnh: Bất động sản có đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng...

Toàn cảnh tọa đàm

Theo tính toán, lượng hóa quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 – 2030 thì dự đoán đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản trên tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% và đến năm 2030 là 22,0%.

Thị trường bất động sản đóng góp vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia. Trong khi đó, ở các nước phát triển, tỷ trọng này thường chiếm từ 20 - 25% tổng GDP. Tỷ trọng ngành bất động sản của Việt Nam năm 2020 đạt 20,89 tỷ USD, chiếm 7,7% GPD của cả nước. Do đó, ngành bất động sản tại Việt Nam vẫn kỳ vọng nhiều vào dư địa để phát triển.

Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản những năm gần đây trung bình chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%. Qua đó có thể thấy có 2 vấn đề, một là định giá bất động sản và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và bất động sản chính là huyết mạch của nền kinh tế.

Với vai trò, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về lĩnh vực Bất động sản và nhà ở, Bộ Xây dựng nhất quán quan điểm, cùng với quá trình hoàn thiện pháp luật, thúc đẩy tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục pháp lý, việc kiểm soát nguồn vốn và việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là việc làm rất cấp thiết.

"Các doanh nghiệp, nhà đầu tư đang mong chờ những giải pháp, định hướng chính sách toàn diện, linh hoạt để phát triển thị trường này trong giai đoạn hiện nay. Các giải pháp về nguồn vốn vào bất động sản cần được quan tâm, thích ứng với diễn biến thực tế, có rà soát, có tầm nhìn và lộ trình tránh tình trạng chính sách “giật cục” có tác động ảnh hưởng đến thị trường. Nên ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai, sắp đưa nguồn cung ra thị trường, giá vừa phải" - theo ông Khởi.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phân tích, nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản thị trường sẽ giảm nhiệt, làm tăng mất cân đối cung – cầu (cung không thể tăng, cầu không giảm….); Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế…; doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án…

Ông Lực đề xuất cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật chứng khoán, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm; Quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp.

Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), Cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…; Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ngoài tín dụng, cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính…).