Lo ngại "bong bóng" chung cư

>> "Mở lối" pháp lý cho cải tạo chung cư cũ

Chung cư "một mình một ngựa"

Trong một chia sẻ mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia bày tỏ những lo lắng khi thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn nhưng chung cư những tháng gần đây lại "một mình một ngựa" tăng giá mạnh.

Dẫn chứng cụ thể, TS Lê Xuân Nghĩa cho hay nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh hơn 30%, thấp nhất cũng tăng 15%. Ví dụ, chung cư tại Khu đô thị Ciputra, quận Hồ Tây hiện có giá hơn trăm triệu đồng mỗi m2. Một số tòa mới ở Khu đô thị Smart City, quận Nam Từ Liêm cũng trên 60 triệu đồng mỗi m2, thậm chí hơn 80 triệu đồng một m2.

Vị chuyên gia nhận định, đây là "tốc độ đáng sợ" và "không tưởng tượng được ai sẽ mua được" khi giá liên tục leo thang. Lý do chung cư tăng nóng thời gian qua, theo ông, do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì cung liên tục giảm. Rổ hàng mới duy trì khan hiếm thời gian qua khiến nhu cầu dồn nén. Kết quả là giá nhà liên tục tăng.

Nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán. "Ai cũng nghĩ giá nhà còn lên nữa nên không bán làm nguồn cung ách tắc khiến thị trường nguy cơ bong bóng", ông Nghĩa nói.

Trong khi đó, quan sát thị trường bất động sản từ cuối năm 2023, đầu năm 2024, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng đưa ra nhận định rằng đang có những cơn sốt nhỏ ở phân khúc căn hộ.

Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục "leo đỉnh", bà Hằng cho rằng, trước hết là do nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Trong quý I vừa qua, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 12.928 căn tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

Trong khi nguồn cung căn hộ giữ ở mức thấp trong suốt một thời gian dài thì ở phía nguồn cầu, bên cạnh nhu cầu mua nhà của người dân bị dồn nén trong suốt một thời gian dài, thị trường còn đón nhận một lượng cầu mới từ phía các nhà đầu tư. 

Theo bà Hằng, nếu như trước đây, tâm lý của các nhà đầu tư thường xem chung cư là "tiêu sản", họ không lựa chọn phân khúc này để xuống tiền, thì hiện nay, quyết định của họ đã thay đổi hoàn toàn.

Các nhà đầu tư coi các dòng sản phẩm căn hộ tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc, kinh tế, xã hội phát triển chính là một loại tài sản. Các căn hộ này không chỉ có thể cho thuê sinh lợi mà còn tăng giá mạnh mẽ theo thời gian.

Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi ngân hàng ở mức thấp, các kênh đầu tư khác như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng không thuyết phục và mang lại lợi nhuận thực sự, chung cư càng trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn trên thị trường.

>> Sau chung cư, “sóng” đất nền sắp xuất hiện?

Cấp thiết cải thiện nguồn cung

Bàn về giải pháp cải thiện nguồn cung, theo TS Lê Xuân Nghĩa, điều được nhắc nhiều nhất là đẩy mạnh nguồn cung mới, tăng tính cạnh tranh cho thị trường, nhất là sản phẩm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ.

Song, đến nay, tiến độ triển khai, giải ngân vốn tín dụng cho nhà ở xã hội "gần như thất bại". Gói 125.000 tỷ đồng đến nay giải ngân với tốc độ rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai. Chuyên gia cho rằng "không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên" bởi ngân hàng cũng là tổ chức kinh doanh, ưu tiên lợi nhuận.

"Thiếu phân khúc cạnh tranh, chung cư đang 'một mình một ngựa' trên thị trường nhà ở", TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch VARS, giá chung cư đang cao hơn giá trị thực tế quá nhiều, với chi phí xây dựng tăng, hơn nữa, dự án bị mua bán lòng vòng từ ông chủ này đến ông chủ khác, vì thế chi phí đất đai, thủ tục đầu vào của dự án đã bị đẩy lên, bởi mấy năm nay dự án được phê duyệt quá ít, dự án hoàn thành thủ tục, khởi công cũng rất ít. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà chung cư bị đẩy lên hàng chục triệu đồng/m2 so với những năm trước đây.

Để giảm giá chung cư, ông Khánh khuyến nghị cần đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án, rút ngắn thời gian tiếp cận đất đai, đa dạng nhà đầu tư để tạo cơ chế cạnh tranh, tạo điều kiện để các nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp đất đai, từ đó tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà.