Một số thủ tục hành chính về kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo minh bạch

>> Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Minh bạch thị trường condotel

Theo đó, trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời Công văn số 782/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (phiên bản 13/3/2024) (Dự thảo).

Tại văn bản này, VCCI cho biết, một số quy định về thủ tục hành chính tại Dự thảo chưa đảm bảo tính minh bạch, chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.

Cụ thể, về thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điểm b khoản 2 Điều 8 Dự thảo quy định trong hồ sơ phải có “các giấy tờ, tài liệu (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản”.

Theo VCCI, quy định này cần xem xét ở một số điểm như: Về tính rõ ràng - Dự thảo này hướng dẫn các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, vì vậy, các quy định phải đủ cụ thể, rõ ràng, đảm bảo cách hiểu thống nhất giữa các đối tượng áp dụng và có thể thi hành ngay khi ban hành. Việc Dự thảo không quy định cụ thể tên loại tài liệu thể hiện các điều kiện quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản có thể khiến cho doanh nghiệp và cơ quan thực hiện thủ tục gặp lúng túng khi thực hiện vì không xác định được chính xác loại tài liệu phải nộp, số lượng tài liệu phải có trong hồ sơ thông báo.

Ví dụ, khoản 6 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này”. Điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 14 quy định nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải “không thuộc trường hợp đang có tranh chấp …”, “không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”, “không thuộc trường hợp cấm giao dịch”, “không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật”, “đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này”. Dự thảo yêu cầu phải có tài liệu chứng minh đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 24 của Luật, như vậy thì giấy tờ nào chứng minh là đáp ứng khoản 6 Điều 24 của Luật?

>> Điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi 2023

Bên cạnh đó là việc yêu cầu một số giấy tờ không cần thiết, theo VCCI, trong xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay, các quy định về thủ tục hành chính sẽ không yêu cầu doanh nghiệp, người dân phải nộp những giấy tờ mà cơ quan nhà nước đã có hoặc tra cứu trên hệ thống dữ liệu thông tin chung. Một số giấy tờ quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan nhận thông báo có thể có thông tin, ví dụ: Giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; giấy tờ về quyền sử dụng đất…

“Mặt khác, theo quy định, để được cấp giấy phép xây dựng, doanh nghiệp đã phải có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp cung cấp cả giấy phép xây dựng và giấy tờ về quyền sử dụng đất là quá mức cần thiết”, VCCI nhấn mạnh.

Theo VCCI, tại thời điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có ý kiến không nên quy định về thủ tục thông báo này vì ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nên áp dụng hình thức hậu kiểm. Vì vậy, cần thiết kế thủ tục này đơn giản, thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp.

“Đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể tại Dự thảo các loại tài liệu cần phải có trong Hồ sơ thông báo và không yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp các tài liệu mà cơ quan Nhà nước đã có hoặc tra cứu thông tin”, VCCI góp ý.

Cùng với quy định đã nêu, góp ý về trình tự giải quyết thủ tục hành chính, VCCI cho rằng, khoản 3 Điều 8 Dự thảo quy định về trình tự thủ tục giải quyết thủ tục hành chính, nhưng chưa rõ ở điểm: Dự thảo không quy định về thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ, điều này có thể khiến cho thủ tục bị kéo dài và thiếu minh bạch, vì cơ quan giải quyết thủ tục yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần;

Không rõ cơ quan quản lý sẽ tiến hành kiểm tra thực tế hay xét duyệt thủ tục dựa trên hồ sơ? Quy định” kiểm tra về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh” là chưa đủ rõ để xác định phương thức giải quyết thủ tục.

Dự thảo không quy định nguyên tắc, sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi thông báo, nếu cơ quan quản lý không có thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không, chủ đầu tư có quyền thực hiện việc bán, cho thuê mua. Bởi vì, trên thực tế, nhiều trường hợp cơ quan Nhà nước không giải quyết thủ tục trong thời gian quy định, điều này ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, cần xác định nguyên tắc, nếu trong thời gian quy định nếu cơ quan Nhà nước không trả lời, chủ đầu tư được xem như hoàn thành thủ tục.

Do đó, để đảm bảo tinh minh bạch của quy định, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ các vấn đề trên.

Góp ý tương tự, về thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (Điều 9), VCCI cũng đề nghị:

Quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 9 Dự thảo các loại tài liệu cần phải có trong Hồ sơ thông báo và không yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp các tài liệu mà cơ quan Nhà nước đã có hoặc tra cứu thông tin.

Tại khoản 3 Điều 9 Dự thảo đề nghị quy định rõ: thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ; Cơ quan quản lý sẽ tiến hành kiểm tra thực tế hay là thẩm định hồ sơ; quy định nguyên tắc sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi thông báo, nếu cơ quan quản lý không có thông báo về việc đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Cùng với các nội dung đã nêu, tại văn bản góp ý, VCCI cũng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, cân nhắc một số quy định liên quan đến: Thủ tục Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 10); Đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản (Điều 14); Quản lý hoạt động của sàn giao dịch (Điều 17); Điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 18); Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 31).