Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Còn nhiều băn khoăn

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, nhằm thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, quy định cụ thể việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu.

Tạo sự cạnh tranh không lành mạnh

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam đồng thời Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho biết, nhìn về tổng thể Nghị định 69 đã tiến bộ rất nhiều so với Nghị định 101. Thứ nhất, từ việc 100% chủ sở hữu đồng ý xuống còn 75% và thấp nhất là 51%; Thứ hai, việc đền bù cũng đưa ra cơ chế định giá theo từng hạng mục. Tuy nhiên, trong tổng thể đánh giá như vậy nhưng có những khía cạnh chưa được rõ tạo ra các khe hở, điều này khi triển khai sẽ ách tắc.

Cụ thể, tại điểm 7, Điều 14 quy định: “Trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia lựa chọn có thể thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lập nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này”.

Điều này có thể tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh, sẽ có nhiều hệ lụy phức tạp khi chủ đầu tư triển khai dự án. Trong khi Luật quy định rất rõ phương án bồi thường được ủy ban nhân dân cấp tỉnh cùng sở chuyên ngành duyệt, nhưng tại điểm này lại cho phép chủ đầu tư với chủ sở hữu có thể thỏa thuận điều chỉnh phương án bồi thường.

Tiếp đó ở Điều 21, “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước, Quy định Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường…” .

Theo ông Hiệp, điều này quy định quá chung chung, chưa chặt chẽ, mà quy định văn bản nghị định do Thủ tướng ký rất cần sự chặt chẽ. Nếu văn bản này dùng để áp dụng thì lại phải sửa vì không hút được chủ đầu tư, cần có phương án cụ thể hơn như: (Tầng 1 thì hệ số K = 2, tầng 2 hệ số K = 1,5… và càng lên tầng cao càng giảm tới K = 1).

"Quan trọng hơn là phải chốt lại hệ số đền bù không hấp hơn 1 và không cao hơn 2. Như vậy thì khi triển khai thương lượng đền bù giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu thì chỉ cần dựa vào luật mà làm. Nếu để phương án mở chủ đầu tư và sở hữu thương lượng phương án đền bù thì rất khó thu hút nhà đầu tư" - ông Hiệp bày tỏ.

Ách tắc khi triển khai

Ngoài ra, diện tích thuộc nhà nước chính là cầu thang, hành lang, khu vực ngoài hàng rào, khu công cộng…  Giá đền bù được quy định tại mục C điều 21 như sau: “Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có)”. 

Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam cho rằng điều này quy định còn chung chung, nếu diện tích khu vực cầu thang và hàng lang trong nhà chung cư 5 tầng nếu lấy giá nhà ở mà (x) cả 5 tầng ( x 5 lần diện tích) điều này bất hợp lý, sai về mặt công thức, cần nhân theo hệ số sử dụng.

Trong đó, đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại hiện có, hiện tại Việt Nam chưa có quy chuẩn nào để đánh giá nhà chung cư sử dụng bao nhiêu năm và còn lại giá trị là bao nhiêu. Đối với 1 chung cư cũ đã sử dụng từ những năm 1960 - 1970 thì giá trị chất lượng sử dụng gần như bằng 0, nếu đánh giá như vậy cũng không chuẩn.

"Chính vì vậy, nếu không chỉnh sửa kịp thời một số điểm còn hạn chế, trước khi chính thức có hiệu lực thì khó hút nhà đầu tư, sẽ tạo ra sự cạnh tranh thiếu minh bạch, khi triển khai nếu áp dụng luật sẻ cản trở nhà đầu tư, gây ách tắc trong quá trình triển khai" - ông Hiệp chia sẻ!

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, nghị định còn chưa nhắc đến việc mất cân đối tài chính với các dự án thì cần có phương án như thế nào? Trong khi thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch rất khó vì các dự án chung cư cũ đều nằm trong nội đô nếu xin thay đổi chỉ tiêu quy hoạch lại vướng quy hoạch phân khu, quy hoạch thủ đô khống chế, nếu xin vượt khung lại phải trình Thủ tướng nên các doanh nghiệp rất ngại đầu tư vào các dự án mất cân đối tài chính.

"Cần phải có phương án cụ thể để hút nhà đầu tư tại các dự án mất cân đối tài chính có thể dùng phương án tăng chiều cao tối đa giảm mật độ xây dựng tối đa; hoặc dùng phương án bia kèm lạc nghĩa là có dự án mất cân đối tài chính thì có thể bù lại bằng dự án khác ở vị trí có lời cho doanh nghiệp, mục đích cả 2 dự án cộng lại doanh nghiệp có lời" - Một chuyên gia cho biết.