Nguồn vốn tối ưu phát triển nhà ở xã hội

Vừa qua, tại Kết luận của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS) , Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu sớm hình thành Qũy phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân.

Kinh nghiệm thế giới

Trên thực tế, mô hình phát triển NƠXH thông qua quỹ nhà ở không còn xa lạ trên thế giới. Đơn cử như tại Hàn Quốc, quỹ phát triển NƠXH ngay từ khi quốc gia này bắt đầu phát triển. Giai đoạn đầu khi Chính phủ Hàn Quốc có nguồn ngân sách eo hẹp, cần mở rộng nguồn cung nên huy động chủ yếu thông qua Quỹ Xổ số nhà ở, 70% doanh thu xổ số được dành cho các dự án nhà ở thu nhập thấp.

Cho đến nay, việc huy động vốn để phát triển NƠXH ở Hàn Quốc chủ yếu thông qua Quỹ Nhà ở và đô thị quốc gia. Trong đó, khoảng 70% vốn của quỹ được huy động từ trái phiếu nhà ở quốc gia do Nhà nước phát hành. Khoảng 30% vốn phát triển NƠXH tại Hàn Quốc được huy động từ tiền gửi tiết kiệm của người dân và nguồn khác. Người muốn vay tiền từ Quỹ Nhà ở và đô thị quốc gia bắt buộc phải tham gia gửi tiết kiệm.

Hay tại Trung Quốc, chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở được thiết lập, yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Khoản tiết kiệm này sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Người lao động có thể rút tiền từ ngân hàng để mua nhà sau khi được người chủ tuyển dụng lao động phê duyệt.

Tương tự, Singapore cũng thành lập Quỹ Tiết kiệm T.Ư để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc. Theo đó, người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương cho quỹ.

Và tại Thái Lan, Chính phủ đã thiết kế một chương trình cho vay đối với công chức, người làm việc trong cơ quan nhà nước bắt đầu từ năm 2001. Ngân hàng Nhà ở hợp tác với Quỹ Lương hưu Chính phủ và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản cho vay.

Ngân hàng Nhà ở giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, Quỹ Lương hưu Chính phủ thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức.

Bổ sung nguồn vốn cho nhà ở xã hội

Theo các chuyên gia, nhu cầu NƠXH là rất lớn, do đó việc bố trí đầy đủ và quy định giải ngân cần được quan tâm, và cần thêm nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này.

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, đa số các dự án NƠXH tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện. Khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án NƠXH rất ít. Điều kiện, thủ tục phức tạp trong khi nguồn cung NƠXH còn ít.

Vị chuyên gia cho rằng không nên áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay. Đặc biệt, có thể thành lập quỹ phát triển NƠXH gồm: Nguồn tiền thu từ quỹ đất cho NƠXH; Vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; Phát hành trái phiếu chính phủ/chính quyền địa phương; Vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; Nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng các quốc gia ngay trong khối ASEAN như Singapore, quỹ cho NƠXH đã phát triển rất hiệu quả. “Tôi nghĩ rằng không lý do gì để phát triển những quỹ này để không còn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách" – ông Đính nhận định.

Dựa trên kinh nghiệm làm việc trong ngành ngân hàng ở Mỹ, TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, quỹ này rất quan trọng, bởi rất khó để ngân hàng dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Vị chuyên gia chia sẻ, quỹ này nên xuất phát từ Chính phủ phát hành trái phiếu dài hạn có ưu đãi, miễn thuế. Tiền từ trái phiếu sẽ đưa vào quỹ, cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp khoảng 3%. Ngân hàng nhờ đó mới có thể cho người dân vay với lãi suất hấp dẫn 5% được.

“Đây là sẽ là giải pháp để tạo ra nguồn vốn quan trọng phát triển NƠXH, nhưng không dễ để thực hiện" – ông Hiếu khẳng định.