Nốt trầm bất động sản Quảng Nam (KỲ II): Doanh nghiệp “sa lầy”

>>Quảng Nam tìm cách gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản

Dòng tiền bắt đầu chững lại, giao dịch giảm sâu tạo một bức tranh u ám kéo dài trong giai đoạn 2022-2023.

Ám ảnh với tiến độ

Khi “ngấm đòn” với các ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid-19, bất ổn chính trị, kinh tế thế giới..., chủ đầu tư các dự án bất động sản (BĐS) bắt đầu lâm cảnh bế tắc khi đối diện với áp lực từ lãi vay, tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB), nợ thuế, nợ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ),... Giai đoạn khó khăn ập đến, đã có hàng loạt doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản giải thể, tuyên bố phá sản, những đơn vị cầm cự được thì phải cắt giảm nhân sự, giảm lương và hoạt động theo kiểu cầm chừng.

Đặc biệt với các chủ đầu tư, nhiều dự án đang triển khai lâm thế khó khi địa phương sửa đổi chính sách về bất động sản. Từ đây, vướng mắc xảy ra khi nhiều dự án không thể triển khai GPMB, không được gia hạn tiến độ,... dẫn đến kiện tụng, tạo điểm nóng bất ổn về BĐS.

Như ông Huỳnh Anh Dũng – Đại diện Công ty CP Giao thông vận tải Quảng Nam (chủ đầu tư Khu đô thị số 4) cho hay dự án đến nay đã triển khai hơn 20 năm nhưng vẫn gặp vướng mắc trong khâu GPMB. Theo ông Dũng, từ vấn đề không thể GPMB nên doanh nghiệp không có đất sạch để làm dự án dẫn đến kéo dài thời gian triển khai. Cuối cùng phía doanh nghiệp không được gia hạn tiến độ để tiếp tục triển khai dự án.

“Tỉnh Quảng Nam cần có phương án đột phá để tháo gỡ vấn đề trên, bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư để làm dự án nhanh hơn. Ngược lại, nếu gia hạn tiến độ mà không giao được đất sạch thì doanh nghiệp cũng sẽ không triển khai được, như vậy sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn. Cùng với đó, cần có tổ giải quyết vướng mắc để triển khai điển hình tại 1 số dự án để lấy đó nhân rộng, tháo gỡ cho BĐS nói chung. Đặc biệt, các dự án liên quan đến ranh giới giữa Quảng Nam – Đà Nẵng thì cần được xác định lại ranh giới rõ ràng để lên phương án đền bù, cấp sổ rõ ràng hơn”, ông Dũng đề xuất.

Tương tự, đại diện Công ty CP Cấp thoát nước Quảng Nam (chủ đầu tư khu đô thị số 9 và số 9 mở rộng) cũng cho hay các dự án này đã triển khai từ 2004 đến nay, với diện tích hơn 50ha, hoàn thành 80% tuy nhiên phần còn lại đến nay chưa thể hoàn thành. Nguyên nhân chính cũng được vị này chỉ ra là do ách tắc từ công tác GPMB.

“Đến nay, dự án đã hết tiến độ, doanh nghiệp làm việc với Sở KH&ĐT muốn gia hạn thì phải nộp ký quỹ toàn bộ dự án. Tuy nhiên, dự án kéo dài là do GPMB chứ không phải do doanh nghiệp. Vì vậy, tỉnh có thể trình phương án xem xét phân vùng dự án, nếu dự án có tính lịch sử thì miễn ký quỹ, hoặc tính ký quỹ đối với phần chưa GPMB”, vị đại diện doanh nghiệp kiến nghị.

Ngoài các vấn đề về tiến độ, cộng đồng doanh nghiệp BĐS tại Quảng Nam cũng bày tỏ mối quan ngại về diễn biến thị trường tiến độ dự án sau 2 cuộc thanh tra, kiểm tra của Ủy ban Kinh tế Trung ương và Thanh tra Chính phủ tại địa phương. Theo các doanh nghiệp, khi các đoàn thanh tra có Kết luận cụ thể tỉnh Quảng Nam nên tổ chức gặp mặt doanh nghiệp để xem xét các vướng mắc, để doanh nghiệp cùng địa phương đồng hành tìm phương án tháo gỡ nếu vượt cấp.

Bế tắc kéo dài

Trong việc tổng hợp khó khăn, vướng mắc của cộng đồng doanh nghiệp BĐS trên địa bàn, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cũng đã ghi nhận hàng loạt ý kiến về các yếu tố gây “nghẽn” mạch triển khai. Ngoài những nguyên nhân từ đại dịch, bất ổn chính trị - kinh tế thế giới, GPMB thì các doanh nghiệp còn gặp áp lực từ việc nộp thuế, bị phong tỏa tài khoản, quy định giữ lại số % GCN QSDĐ quá cao, thủ tục gia hạn tiến độ tốn nhiều thời gian,...

Ông Trần Quốc Bảo - Ủy viên BCH VCCI, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam nhìn nhận các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản và xây dựng là những doanh nghiệp đang bị ảnh hưởng nặng nề nhất, cần sớm có giải pháp tháo gỡ để doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án dở dang, hoàn thiện đúng tiến độ. Vì vậy, Hiệp hội đã đề xuất các phương án về hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại các dự án đang triển khai, rút ngắn thời gian lấy ý kiến gia hạn tiến độ, các giải pháp về giãn thuế, giảm thuế, phí.

“Cùng với đó là đề xuất Ngân hàng Nhà nước có ý kiến với các Ngân hàng TMCP mở thêm gói vay để doanh nghiệp có thêm kinh phí trang trải trong bối cảnh hiện nay”, ông Bảo cho biết.

Về những áp lực của doanh nghiệp, ông Lê Tự Tâm – Chủ tịch Hội doanh nghiệp Thị xã Điện thông tin nhiều dự án sau khi được gia hạn tiến độ xong đã hết thời gian triển khai buộc phải trở lại xin gia hạn trở lại. Như vậy doanh nghiệp sẽ không có thời gian để triển khai dự án mà chỉ loanh quanh làm việc với các đơn vị về xin tiến độ.

Cùng với đó, ông Tâm đề cập đến việc giữ lại 20% GCN QSDĐ tại các dự án là quá cao, như vậy doanh nghiệp sẽ không có vốn để thực hiện dự án. Do đó, vị này đề xuất tỉnh Quảng Nam nên cấp 95% GCN QSDĐ tại mỗi dự án để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp.

“Đặc biệt là thuế, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp bị vướng trong công tác gia hạn tiến độ nên không kịp nộp thuế vào. Ngay sau đó, Cục thuế liền khoanh tài khoản, xử phạt chậm nộp thuế, không cho sử dụng hóa đơn,... như vậy là doanh nghiệp “chết”. Doanh nghiệp đang bế tắc, tỉnh Quảng Nam phải cứu doanh nghiệp gấp, nếu không sẽ “bể” hết”, ông Tâm nhấn mạnh.

Các doanh nghiệp BĐS tại Quảng Nam cũng đề nghị UBND tỉnh kiểm tra lại mức giá đền bù, bao gồm cả giá đất ở. Theo các doanh nghiệp, hiện nay đơn giá đền bù cho người dân quá thấp nên nhiều hộ dân không chịu nhận tiền. Ngoài ra, giá đất được tính theo thị trường ở mức cao nhưng chưa phù hợp, cần tính giá đất theo quy định của Bộ TN&MT để doanh nghiệp dễ dàng triển khai.

KỲ III: Kiện tụng kéo dài