Siết phân lô tách thửa từ 1/8, hết thời "lướt sóng" đất nền

MAI AN• 04/07/2024 04:00

Các chuyên gia cho rằng, việc hạn chế phân lô tách thửa tại một số khu vực sẽ khiến giá đất tăng nhưng theo hướng bền vững, hạn chế tình trạng đầu cơ “thổi” giá.

>>Bất động sản TP.HCM "ấm" trở lại

Từ 1/8, quy định "siết" phân lô đất nền sẽ có hiệu lực.

"Phễu" lọc thị trường

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua việc cho phép Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với trước đó). Trong đó có quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Đánh giá tác động của quy định này đến thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới như phễu lọc, giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. Thậm chí có những dự án phân lô bán nền xong rồi bỏ hoang.

"Siết phân lô bán nền trong luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Còn các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa. Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền" - ông Đính cho hay.

>>Kích cầu vay tiêu dùng bất động sản

Hạn chế "sốt đất" ngắn hạn

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Property Guru Việt Nam khu vực miền Nam, quy định mới có thể khiến cho thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng cả về nguồn cung, tệp khách hàng lẫn giá bán.

Các dự án đất nền phải được thực hiện bài bản hơn.

Thời điểm hiện tại, có đến hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng. Loại hình này có diện tích, giá bán phù hợp, nguồn hàng phong phú, phù hợp với tài chính của nhiều người và dễ tiếp cận hơn. Nó có thể "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán rẻ hơn so với những dự án đất nền đã hoàn thiện quy hoạch. Vì thế, đất nền tự tách thửa sẽ được ưa chuộng hơn so với đất nền chính quy.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường đất nền trong thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm có diện tích lớn của các nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô tách thửa để rao bán. Chủ đất nếu muốn thoát hàng sẽ phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ. Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn.

Đồng quan điểm, theo một số chuyên gia, nhu cầu đất nền luôn rất cao nhưng thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.

Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền là cần thiết để hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán nên tổng giá trị sản phẩm "đội giá" cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Về lâu dài, việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "sốt" đất, hạn chế lãng phí đất.