Tạo lập quỹ đất cho nhà ở xã hội

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA)• 23/03/2024 06:00

Với việc thực thi các “chính sách về nhà ở xã hội” của Luật Nhà ở 2023 sẽ đảm bảo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân.

>>Doanh nghiệp “ngại” làm nhà ở xã hội do đâu?

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sẽ hợp lý hơn khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.

Đất làm nhà ở xã hội không quá xa trung tâm

Liên quan đến vị trí dự án nhà ở xã hội, có ý kiến của một chuyên gia cho rằng “chúng ta đang đưa nhà ở xã hội đến vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố. Trong khi đó, phương tiện đi lại không có, mất thời gian di chuyển nên người ta không muốn đi xa. Do vậy, đề nghị phải có một chương trình, quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê”.

Hiệp hội nhận thấy, ý kiến trên đây chỉ phản ánh thực tế đã xảy ra trước đây trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2014 đã có một số dự án nhà ở xã hội được chủ đầu tư lựa chọn xây dựng ở “vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố” không có đủ dịch vụ và tiện ích, không được kết nối giao thông thuận tiện, không đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân nên đã bị “ế”. Đây không phải do “lỗi” của cơ chế chính sách mà nguyên nhân chủ yếu là do một số chủ đầu tư đã “quyết định sai” khi lựa chọn địa điểm để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, thường là sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân.

Hiệp hội nhận thấy, các “băn khoăn” của chuyên gia trên đây đã được Luật Nhà ở 2023 giải quyết triệt để, điển hình là quy định tại Điều 83 quy định về “đất để phát triển nhà ở xã hội” đã yêu cầu dự án nhà ở xã hội “phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội”.

Quy định về “đất để phát triển nhà ở xã hội” tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023 sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội tại nhiều vị trí, địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh, như sau:

Trước hết, với quy định “UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập” phù hợp với quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị đã được phê duyệt thì sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội độc lập có quy mô lớn, có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có đủ các dịch vụ, tiện ích đô thị và Hiệp hội nhận thấy việc phát triển các khu nhà ở xã hội độc lập này sẽ thu hút các nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để hình thành các khu đô thị vệ tinh có các loại nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh cần cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư cả về mặt kinh tế và mặt xã hội khi quyết định quy hoạch, bố trí “quỹ đất công” tại khu vực trung tâm hoặc tại “những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp” để xây dựng nhà ở xã hội chỉ nên để cho thuê, không nên bán, cho thuê mua.

Bởi lẽ đã có “bài học” từ dự án nhà ở xã hội tại số 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10, TP.HCM với khoảng 114 căn hộ được xây dựng trên diện tích khuôn viên 2.895 m2 được bán, cho thuê mua từ năm 2013 cho 114 cán bộ, công nhân viên được mua, thuê mua nhà ở xã hội này đã “trúng số độc đắc” vì giá bán nhà ở xã hội này vẫn tương đương với giá bán nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đều được miễn tiền sử dụng đất còn giá thành xây dựng thì tương đương.

Đồng thời, việc xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm để bán, cho thuê mua cũng không đảm bảo tính “công bằng” đối với tất cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội như ví dụ nêu trên. Nếu TP.HCM bán đấu giá 2.895 m2 đất này thì số tiền thu được có thể tạo lập được quỹ đất lớn hơn nhiều lần tại huyện ngoại thành để phát triển nhiều nhà ở xã hội hơn cho nhiều người được thụ hưởng hơn.

>>Người lao động mất bao lâu để mua được nhà ở xã hội?

Kết nối giao thông thuận tiện

Với quy định “tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”, mà nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn giải pháp “dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” thì sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại xây dựng mới, thậm chí có thể tại khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm nhưng giá thành loại nhà ở xã hội này rất cao do chi phí tạo lập quỹ đất rất cao và chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng (phân bổ) cũng cao hơn.

Quỹ đất xây nhà ở xã hội phải có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ.

Chính vì lẽ này mà Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chủ đầu tư “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” để có thể có nhiều nhà ở xã hội hơn và với mức giá hợp lý nhất.

Với quy định “nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” phù hợp với quy hoạch “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” thì sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội đạt các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng về “đơn vị ở” có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ có thể nằm trong hoặc nằm ngoài khu vực được cấp tỉnh “bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt”. Đây là cơ chế nhằm thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư” để huy động nguồn lực của các nhà đầu tư tự mình tạo lập quỹ đất phù hợp quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh yêu cầu phải có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có đủ dịch vụ và tiện ích về y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, công viên cây xanh trong dự án nhà ở xã hội thì vấn đề mấu chốt là dự án nhà ở xã hội phải được kết nối giao thông thuận tiện để người dân có thể đi lại đến nơi làm việc hoặc vào trung tâm đô thị bằng phương tiện giao thông công cộng với thời gian tốt nhất là không quá 01 tiếng đồng hồ, điển hình như khu đô thị vệ tinh Desa ParkCity có diện tích 220 héc-ta ở ngoại ô Kuala Lumpur Malaysia.