Tháo "vòng kim cô" pháp lý cho doanh nghiệp địa ốc

>> Luật hóa “can thiệp” thị trường bất động sản

Tắc thủ tục, nguồn cung bị chặn đứng

Trong một chia sẻ mới đây, ông Angus Liew, Chủ tịch Công ty Gamuda Land Việt Nam chia sẻ, thủ tục phê duyệt dự án ở Việt Nam đang có nhiều bất cập và thời gian thực hiện khá lâu. Từ lúc thu mua quỹ đất đến khi sẵn sàng triển khai dự án là một khoảng thời gian dài.

Cũng ghi nhận tình trạng trên, ông Lê Quốc Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM cũng cho biết, khó khăn lớn nhất trong thực hiện dự án bất động sản mà các doanh nghiệp đang gặp phải là các rào cản trong pháp lý khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài. Bản thân doanh nghiệp này có 2 dự án từ 2009 thì đến giờ vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để triển khai.

Trong đó, một dự án vướng mắc do bất cập trong quy định về lựa chọn nhà đầu tư, còn một dự án khác vướng do tình trạng đất công xen cài trong dự án.

Trên thực tế, các khó khăn của thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung trên thị trường bị gián đoạn. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam, việc hàng trăm dự án có vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ; chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.

Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay.

Thực tế, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng với căn hộ hạng C tại TP.HCM, 3 năm không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Có thể nói căn hộ hạng C tại TP.HCM đã “tuyệt chủng”. Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước.

Lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.

>> Gỡ khó bất động sản, hoá giải nút thắt trái phiếu doanh nghiệp

Sớm có thông tư hướng dẫn các chính sách mới

Theo các chuyên gia, những tháng đầu năm 2023, nhiều tín hiệu tích cực về chính sách, thể chế đã được ban hành. Có thể kể đến như Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

Và mới đây nhất là kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về giải quyết "gỡ khó" trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho biết các chính sách, quy định không thể tạo nên thay đổi ngay trong một quý. Để gỡ vướng cho thị trường, cần cả yếu tố thay đổi chính sách và chủ đầu tư tự thân vận động.

Luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Viet Nam) LLC cho rằng, có một số vấn đề về pháp lý có thể cân nhắc. Ví dụ, Luật nhà ở hiện nay quy định nguồn vốn dùng để phát triển các dự án nhà ở thương mại không bao gồm vốn vay nước ngoài. Có nên cho phép doanh nghiệp phát triển bất động sản thương mại được phép vay vốn nước ngoài? Thật ra doanh nghiệp vẫn thực hiện nhưng đi đường vòng để phù hợp với quy định pháp luật.

Trong khi đó, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam Võ Hồng Thắng cho rằng giải pháp tháo gỡ cần đồng bộ ở cả 4 vấn đề và chia làm 3 nhóm chính: Góc độ quản lý nhà nước; doanh nghiệp bất động sản và góc độ người mua. Theo ông Thắng, cần hướng dẫn cụ thể hơn, đẩy nhanh hơn các chính sách mới.

Đặc biệt, ở góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản hiện nay, tính minh bạch của thị trường gia tăng, kiến thức của nhà đầu tư tăng. Đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Hiện tại, cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.