Tổng rà soát sử dụng quỹ đất nhà ở xã hội

LÊ SÁNG thực hiện• 13/11/2021 03:00

Bộ Xây dựng vừa thông tin, một trong hai chuyên đề lớn Thanh tra Bộ sẽ tổ chức thực hiện trong năm 2022 là thanh tra việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

>>>Giải pháp nhà ở xã hội tập trung

>>>Xác định rõ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Trao đổi với DĐDN, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Giảng viên Cao cấp, Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, cả Nghị định 100/2015 và Nghị định 49/2021 quy định về việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trong các dự án thương mại đều có bất cập.

- Nguyên nhân cơ bản của việc phát triển NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trì trệ thời gian qua do đâu, thưa bà?

Trong khi Điều 5, Nghị định 100/2015 quy định: “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất của dự án để xây dựng NƠXH… Trường hợp dự án sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước”.

Tuy nhiên trong 5 năm triển khai Nghị định số 100/2015 quy định về việc dành quỹ đất phát triển NƠXH trong các dự án thương mại đã không được thực hiện theo đúng mục tiêu. Đa số chủ đầu tư dự án chọn cách nộp tiền. Số khác thì chây ì không chuyển giao lại quỹ đất 20% cho địa phương, trong khi địa phương cũng không xác định nguồn lực để xây NƠXH dẫn đến tình trạng đất bỏ hoang, lãng phí.

Ngoài ra còn có hiện tượng, chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến thời điểm kết thúc năm 2020, cả nước mới hoàn thành 249 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng 104.200 căn hộ với tổng diện tích khoảng 5,21 triệu mét vuông, chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

- Việc Chính phủ ban hành Nghị định 49/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015 có giải quyết được tình trạng trên không, thưa bà?

Nghị định số 49/2021 ban hành ngày 01/04/2021 đã có những quy định chặt hơn đối với việc buộc phải dành 20% quỹ đất của các dự án thương mại để phát triển NƠXH so với Nghị định số 100/2015. Theo đó, từ ngày 01/04/2021 tại các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) và đô thị loại I, tất cả các dự án nhà ở đều bắt buộc phải trích lập quỹ đất 20% dành cho NƠXH.

Quy định này về cơ bản sẽ loại bỏ được tình trạng doanh nghiệp chây ì hoặc chọn cách nộp tiền thay thế để không phải dành quỹ đất xây NƠXH trong dự án của mình. Tuy nhiên, theo phản ánh của các doanh nghiệp thì thực tế triển khai quy định này xuất hiện nhiều bất cập và khó khả thi.

p/Khu nhà ở xã hội tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm.p/Ảnh: Công Hùng

Khu nhà ở xã hội tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm. Ảnh: Công Hùng.

- Bà có thể phân tích rõ hơn về những bất cập này?

Bất cập phát sinh ở chỗ quỹ đất 20% NƠXH lại nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại. Quy định này gây khó cho doanh nghiệp, bởi cùng một vị trí, cùng một hạ tầng, cùng một chất lượng xây dựng như nhau mà bán ra với 2 mức giá khác nhau sẽ phần nào làm giảm giá trị của dự án, doanh nghiệp bị giảm hiệu quả kinh doanh. Ngoài ra, việc đặt khu NƠXH trong dự án cao cấp, ở những vị trí thuận lợi, đặc biệt là “đất vàng” thì sẽ khó quản lý được việc phân phối NƠXH đến đúng đối tượng.

Bên cạnh đó, trong tâm lý của người thu nhập thấp, họ cũng không muốn “sống chung” với người giàu, vì chi phí dịch vụ đắt đỏ, khác nhau về trình độ, quan điểm sống, nên khó có thể tạo thành một cộng đồng dân cư văn minh.

- Vậy theo bà, đâu sẽ giải pháp hài hòa cho vấn đề trên?

Trước đây, Nghị định số 100/2015 cho phép dự án dưới 10ha được lựa chọn 3 hình thức để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ NƠXH. Thực tế, đa số các doanh nghiệp chọn hình thức thứ ba là nộp tiền.

Tuy nhiên, nút thắt là ở chỗ số tiền doanh nghiệp phải nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Tức là nếu chủ đầu tư hoàn tất 100% nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của dự án thì được xem như hoàn tất nghĩa vụ NƠXH trong dự án. Kết quả là ngân sách coi như không thu được đồng nào.

Do đó, quy định để doanh nghiệp được nộp tiền phải tính đúng, tính đủ giá trị đất đai, khoản địa tô chênh lệch khi đầu tư vào dự án. Muốn vậy thì Nhà nước cần phải đấu giá quỹ đất 20% để tính ra giá trị thực của khu đất trên thị trường một cách công khai và minh bạch.

Cùng với đó, việc cho chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% cần quy định cụ thể và chặt chẽ hơn để khuyến khích. Doanh nghiệp thay vì phải xây NƠXH ở trong dự án nhà ở thương mại thì được phép hoán đổi sang một vị trí khác có giá trị tương đương với giá trị thực của quỹ đất 20%. Phương án này sẽ rất có hiệu quả đối với những dự án ở vị trí trung tâm, khu “đất vàng”.

- Xin cảm ơn bà!