Trái phiếu bất động sản (kỳ cuối): Chính sách nào để phát triển thị trường hiệu quả, bền vững?

>> Trái phiếu bất động sản (kỳ 2): Quan hệ "thân gia" trên thị trường Việt Nam

Từ nghiên cứu tổng quát vế trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu bất động sản Trung Quốc, hình dung  những điểm tương đồng và dị biệt giữa hai thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc và Việt Nam là cơ sở cho những hàm ý chính sách phát triển thị trường trái phiếu bất động sản Việt Nam theo một định hướng an toàn và bền vững. Cụ thể:

Trong khi vai trò của chính quyền địa phương thông qua các LGFV (LGFV-Local Goverment Financing Vehicle - 地方政府融资平台 -  Địa Phương Chánh Phủ Dung Tư Bình Đài - xem thêm về vấn đề này tại kỳ 1), với LGFV Trung Quốc đóng vai trò chủ đạo trên thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc, thì liệu Việt Nam có những doanh nghiệp mang màu sắc “LGFV” hay không vẫn còn là một vấn đề nghiên cứu còn để ngỏ. Tuy nhiên, công thức “chính quyền địa phương+doanh nghiệp” có những sắc màu tương đồng.

Thực tế, việc phân quyền cho các chính quyền địa phương đối với công tác qui hoạch và chỉ định giao đất cho các doanh nghiệp bất động sản không thông qua đấu thầu trong thời gian qua ít nhiều đã làm bóp méo tính cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam, và từ đó, là thị trường trái phiếu bất động sản. Đó là chưa kể nhiều hệ lụy khác.

Bên cạnh đó, nghiên cứu kinh nghiệm Trung Quốc  cho thấy, việc áp dụng ngưỡng xếp hạng tối thiểu cho việc đầu tư trái phiếu, cùng với việc cạnh tranh giữa các tổ chức xếp hạng tín nhiệm nội địa thông qua việc áp dụng các tiêu chuẩn xếp hạng không thống nhất có thể làm bóp méo, suy giảm tính cạnh tranh và minh bạch của thị trường trái phiếu.

>> Huy động vốn trên thị trường nợ: Cần nâng xếp hạng tín nhiệm thành Luật

Trong khi Trung Quốc đã công bố rất nhiều vụ trái phiếu mất khả năng thanh toán, thì tại Việt Nam, kể từ 2008 với những thương vụ phát hành trái phiếu đầu tiên như Vincom, Sacomreal v.v... thị trường chưa ghi nhận chính thức một vụ trái phiếu vỡ nợ nào cả. Điều này có liên quan hay không với việc không phá sản ngân hàng? Với việc ngân hàng giữ rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu bất động sản? Nếu có thì cái nào có thể đến trước? Việc các doanh nghiệp bất động sản làm chủ ngân hàng, để từ đó, vốn ngân hàng sẽ luân chuyển vào các hệ thống công ty con-cháu phức tạp dường như vẫn xảy ra thường nhật, dù chúng ta đã có những qui định giới hạn cho vay vốn.

Theo đó, làm sao có thể kiểm soát được vấn đề ngân hàng bóng mờ (Shadow Banking) “theo kiểu Việt Nam”, thông qua hệ thống thông tin giám sát của các cơ quan hữu quan, chính là một vấn đề gai góc mà giới nghiên cứu đặt ra đã từ lâu.

Như vậy, nghiên cứu về trái phiếu, nhưng hàm ý cuối cùng lại quay về lĩnh vực ngân hàng, vì chúng tôi thiết nghĩ, chỉ khi nào giới chủ ngân hàng thương mại, trong đó có giới chủ doanh nghiệp, coi ngân hàng là một nghề theo đúng nghĩa của nó, tức đừng biến ngân hàng nơi mà mình đầu tư, tham gia vốn cổ đông, thành nơi cho vay lại chính mình dưới những hình thức khác nhau, thì chúng ta mới hy vọng vào một tương lai xán lạn, phồn thịnh và bền vững của hệ thống ngân hàng Việt Nam.