Phát triển bền vững thị trường bất động sản

Thời gian qua, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã dốc nhiều tâm huyết nhằm quyết tâm ổn định thị trường bằng loạt chính sách ban hành.

Thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, niềm tin của nhà đầu tư đang quay trở lại, lượng giao dịch được cải thiện. Các chuyên gia đánh giá, diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về giá trị thực.

Những giải pháp nhằm phục hồi, phát triển bền vững thị trường sẽ được tiếp tục được phân tích, kiến nghị tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản với sự tham gia của các nhà hoạch định chính sách, đại diện các hiệp hội, các doanh nghiệp kinh doanh và hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt, năm 2023 cũng là năm thứ 6, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Chương trình Bình chọn các DỰ ÁN ĐÁNG SỐNG với sự tham gia cố vấn, bình chọn bởi các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Đúng 9h chương trình Diễn đàn bắt đầu.

Tham dự Chương trình, có sự hiện diện của quý vị đại biểu, quý vị khách quý: Ông Phạm Tấn Công – Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng; TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia; TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam; TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Quan Đức Hoàng - Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần quản lý quỹ Amber (AFM), Chủ tịch Quỹ A+.

Về phía Hội đồng bình chọn dự án đáng sống 2023 có sự tham dự của: KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam; Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam; KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng, Ủy Viên Thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam; Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; KTS Đỗ Viết Chiến – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; TS Nguyễn Hồng Thục - Viện Nghiên cứu Định cư và Năng lượng bền vững; TS-NGND Đặng Thị Kim Chi - Phó Chủ tịch Hội Bảo vệ thiên nhiên và môi trường Việt Nam; Ông Vũ Văn Thanh – Trưởng phòng Quản lý lưu trú du lịch, Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam; KTS Trần Minh Tùng – Trưởng bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc & Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội. 

Về phía các chuyên gia độc lập đã cùng với Hội đồng bình chọn lựa chọn ra các dự án đáng sống năm 2023, có sự tham dự của: Ông Trần Việt Thắng - Phó Chánh văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội; Ông Trần Anh Quốc Cường - Phó Giám đốc PMCC.

Về phía Ban Tổ chức có sự tham dự của: Nhà báo Nguyễn Linh Anh – Phó Tổng biên tập phụ trách Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp.

CƠ HỘI LỊCH SỬ HOÀN THIỆN CƠ CHẾ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Phát biểu tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản và Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2023”, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhấn mạnh, bất động sản là thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân của Việt Nam. Thị trường bất động sản vừa có hệ sinh thái riêng, vừa có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường lao động...

Trên thực tế, nhìn nhận vai trò quan trọng của lĩnh vực bất động sản, từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã không ngừng quan tâm và ban hành nhiều chính sách để hỗ trợ thị trường hồi phục, doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp với các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đầu ngành được tổ chức để tìm ra hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường.

Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và mới đây ngày 27/5/2023, tại Công điện 469/CĐ-TTg Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tổ công tác cùng Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các bộ, ngành, địa phương đã khẩn trương, tích cực triển khai, thực hiện các nhiệm vụ được giao và đạt được một số kết quả cụ thể ban đầu.

Tuy vậy, Chủ tịch VCCI cũng thẳng thắn, theo số liệu tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý giảm. Cụ thể, quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022, bên cạnh đó số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so với cùng kỳ năm trước.

>>>DỰ ÁN ĐÁNG SỐNG 2023: Đích đến của thị trường

“Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại”, Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai, sử dụng đất đai, nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện các Luật có liên quan đến bất động sản lại mâu thuẫn, chồng chéo. Những mâu thuẫn, chồng chéo này đã gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu lực, hiệu quả các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Phạm Tấn Công cũng cho biết, hiện tại Luật Đất đai 2013 đang được sửa đổi, đã qua hai kỳ họp Quốc hội thảo luận và có thể sẽ thông qua tại kỳ họp tới. Thời gian qua Quốc hội, Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 vừa qua cũng đã thảo luận cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Như vậy sẽ có một cơ hội lịch sử là cả 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành bất động sản sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại cùng một kỳ họp - Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 năm 2023 tới. Các đạo luật này sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, cũng như tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, thị trường nhà ở và nền kinh tế.

Trong bối cảnh khó khăn đặc biệt của thị trường bất động sản, các thay đổi chính sách quan trọng đang và sắp diễn ra, Chủ tịch VCCI đánh giá cao việc Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn phục hồi và phát triển bền vững thị trường bất động sản hôm nay.

Đồng thời đề nghị các đại biểu tham dự Diễn đàn tích cực trao đổi thông tin, thảo luận về định hướng phát triển; nhận diện khó khan, vướng mắc trong phát triển của doanh nghiệp; đồng thời bàn về các giải pháp, các đề xuất, kiến nghị nhằm góp tiếng nói để thúc đẩy thị trường bất động sản sớm phục hồi và đi vào phát triển bền vững. Đồng thời cho rằng những dự án bất động sản có không gian sống trong lành, gần gũi thiên nhiên, chăm sóc sức khỏe, xây dựng ý thức bảo vệ môi trường cho cư dân thường tạo sức hút lớn cho người mua.

“Đặc biệt, trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản, tôi tin tưởng Chứng nhận “Dự án đáng sống” đã tạo nên những nét vẽ chấm phá tươi sáng cho các không gian sống đô thị, đồng thời góp phần truyền cảm hứng và định hướng phát triển đô thị văn minh, hiện đại tại Việt Nam”, ông Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Đồng thời lưu ý đối với các doanh nghiệp có sản phẩm bất động sản được trao chứng nhận, việc được bình chọn, tôn vinh trong Chương trình Dự án đáng sống sẽ là một sự khuyến khích rất lớn để các doanh nghiệp phấn đấu tốt hơn trong các dự án sẽ được phát triển trong tương lai, qua đó đóng góp chung vào cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị.

TIẾP TỤC ĐẨY MẠNH THÁO GỠ KHÓ KHĂN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Trao đổi tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản và Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2023”, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, và có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như xây dựng,  tài chính, du lịch, sản xuất, vật liệu xây dựng…  và có sức lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác.

Có thể thấy, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn từ giữa năm 2022 cho đến tận thời điểm hiện tại. Sự vận hành thị trường bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua vẫn nằm trong một tổng thể các vấn đề chung về khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều mà cần nhiều thời gian để thử nghiệm hay rút kinh nghiệm.

Bên cạnh đó, sức mua thanh khoản giảm mạnh cũng làm gia tăng thêm khó khăn. Cụ thể, nguồn cung giảm khiến giá bất động sản, nhà ở, đất nền bắt đầu gia tăng kể từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. 

Điển hình nhất là căn hộ chung cư liên tục lập những mốc giá mới do số lượng căn hộ chung cư đưa ra thị trường giảm sút. Căn hộ của các chung cư bình dân có mức giá 25-30 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 bắt đầu vượt quá khả năng đầu tư của các tầng lớp người dân tương ứng.

Thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều hành động rất quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, ông Hải cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững... Nghị quyết nêu rõ thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. 

Kèm theo đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và ban hành nhiều Công điện chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. 

Tuy nhiên, qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, ông Hải đánh giá, hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang triển khai thực hiện gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện do nhiều nguyên nhân, điển hình như nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai. 

Hiện nay, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất.

Nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch, về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… hay những nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đầu tư. 

Bên cạnh những khó khăn về pháp luật, những nhóm vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tổ chức thực hiện cũng đang tồn tại nhiều vấn đề khi khung pháp lý đã có nhưng việc triển khai cũng còn chậm với rất nhiều lý do. Ngoài ra, nhiều luồng thông tin đã gây ra nhiều hoang mang cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng đời sống, thị trường và các doanh nghiệp.

Sau khi Nghị quyết số 33 đi vào thực tế, cơ bản đã có những kết quả ban đầu, nhiều khó khăn liên quan đến pháp luật, thể chế đã được tháo gỡ. Việc triển khai Nghị quyết 33 đã cởi bỏ được tâm lý e ngại, mất niềm tin của thị trường. Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực, tình hình thị trường cải thiện, quý II nhìn chung ít khó khăn hơn quý I và có tín hiệu sẽ tích cực hơn nữa thời gian tới.

Tuy nhiên, ông Hải cho rằng, trong thời gian tới, các Bộ, ban ngành và địa phương vẫn cần tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư để tăng nguồn cung về nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn. Tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cả về phía người bán và người mua... 

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.  

Thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập. Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn. 

----------------------------------

TOẠ ĐÀM: PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Điều phối Toạ đàm, Nhà báo Nguyễn Linh Anh – Phó tổng biên tập phụ trách Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết: trong bài phát biểu của Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cũng như của ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, chúng ta thấy bức tranh của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo, vào cuộc quyết liệt, tuy nhiên, những kết quả của thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa đạt được như kỳ vọng, đâu đó vẫn còn những khó khăn, vướng mắc khiến các dự án chậm triển khai, thị trường chưa phát triển được.

Phiên Thảo luận sẽ tiếp tục lắng nghe những ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp chia sẻ về những khó khăn vướng mắc, từ đó, đưa ra những giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Các vị diễn giả tham gia tham luận có: TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia; PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam; TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Ông Quan Đức Hoàng - Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần quản lý quỹ Amber (AFM), Chủ tịch Quỹ A+. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam: Ghi nhận thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay được cho rất hấp dẫn với 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao,… thị trường còn rất tiềm năng phát triển, cứ năm sau thị trường phát triển nhanh hơn năm trước. Tuy nhiên, trong những năm qua, thị trường vẫn còn đó những thăng trầm, nhất là năm 2022 vừa qua, thị trường gặp phải không ít khó khăn vướng mắc, nhất là về mặt pháp lý (70% các vướng mắc xuất phát từ pháp lý).

Trong đó, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp, riêng bất động sản có 12 luật tác động chi phối, nếu rộng ra là 20 luật như: Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy,… muốn gỡ khó cho thị trường thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ. Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng vẫn xuất hiện những chồng chéo. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật vẫn còn hạn chế.

Một trong những ví dụ điển hiện có thể thấy như Luật Đấu thầu vừa thông qua đã xuất hiện những bất cập, trong thời gian tới, Hiệp hội sẽ có kiến nghị gửi cơ quan quản lý, doanh nghiệp mong muốn các luật ban hành phải có tuổi đời dài hơn thay vì ngắn như hiện nay.

Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản đang tồn tại 4 vướng mắc lớn: Thứ nhất, là vấn đề giải phóng mặt bằng; Thứ hai, là vấn đề quy hoạch; Thứ ba, là định giá đất; Thứ tư, là chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật cần tập trung vào các vấn đề đã nêu để tháo gỡ cho thị trường.

Bên cạnh đó, vấn đề về thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp hiện nay, việc Bộ Xây dựng dự kiến xử lý việc rút gọn thủ tục hành chính và một số chính sách liên quan là rất thiết thực.

Thủ tướng đã có những chỉ đạo về việc giảm tải, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vấn đề quy trình xử lý thủ tục hành chính hiện nay vẫn kéo dài, cần một cuộc cách mạng,… nếu làm được điều này thì đây cũng sẽ là một trong những giải pháp thiết thực hỗ trợ cho doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay.

Chia sẻ tại Tọa đàm, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính. 

Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Ông Đính cho biết, những nỗ lực của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan trong việc ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản đã có tác động tích cực tới thị trường. Theo ông Đính, trong quý 1/2023, đã có gần 3.000 sản phẩm giao dịch và trong quý 2, con số này đã tăng 30%. Đến nay nay, niềm tin từ các nhà đầu tư cũng dần được phục hồi, nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch bất động sản.

Tuy vậy, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần ổn định hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây. 

Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi họ có hợp đồng kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…; 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi,…

TS Nguyễn Văn Đính kỳ vọng, trong giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2024.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia: Dự báo khủng hoảng thị trường bất động sản đã được đưa ra nhưng không thể tránh được. Theo đó, bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. Theo đó, lần khủng hoảng trước đây là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung. Trong bối cảnh đó doanh nghiệp lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng”.

“Chúng tôi theo dõi xem niềm tin thị trường có phục hồi khi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Mới đây nhất một Tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng. Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Bên cạnh đó, dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V.

Cũng theo vị chuyên gia, thanh khoản của nền kinh tế cũng vẫn nằm trong khó khăn cực lớn, trong khi các quốc gia như Trung Quốc vượt qua rất nhanh. Đồng thời vòng quay của dòng tiền còn “chưa được 1 vòng quay trong 1 năm”. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng bất động sản. 

TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III sang năm. Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia tới tận doanh nghiệp. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao.

“Chúng ta chưa vào “tâm bão”, chúng ta chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào nhà ở giá rẻ được “tự do”. Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng nêu giải pháp: Giai đoạn tới cần tập trung cho việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Quá trình phục hồi của nền kinh tế Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên khu vực doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn. 

Để giải quyết các vướng mắc hiện nay, Nhà nước cần tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, để thúc đẩy phát triển thị trường này, cả về phía cung lẫn cầu thì nên có những quỹ bảo lãnh cho vay. Bộ Tài chính cần có các biện pháp để bảo đảm an toàn và giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp và tập trung toàn tâm, toàn ý cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn còn chưa hoàn toàn hồi phục, cần tiếp tục nhận diện tình huống khó khăn, tình thế bất thường để có cách tiếp cận, các giải pháp "khác thường".

Bên cạnh đó, các Hiệp hội doanh nghiệp cần tiếp tục nâng cao tiếng nói để giúp các cơ quan nhà nước nhận diện nhanh chóng các khó khăn, từ đó có các chính sách, biện pháp tháo gỡ kịp thời. 

Ông Hoang D.Quan – Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần quản lý quỹ Amber (AFM), Chủ tịch Quỹ A+: Thông tin được các chuyên gia đưa ra rất xác thực, thị trường có nhiều yếu tố khó khăn, nhưng trong đó, khó khăn về vốn được cho là một trong những vấn đề then chốt. Với vai trò quỹ đầu tư, chúng tôi mong muốn sẽ đóng góp vào xây dựng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Năm 2023 vừa qua, quỹ chúng tôi dù bé nhưng vẫn thu xếp, đầu tư hơn 300 triệu đô vào các lĩnh vực, trong đó có lĩnh năng lượng sạch,…

Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cú sốc trong những năm qua. Qua nghiên cứu chúng tôi nhận thấy, thị trường nhà ở xã hội là rất cần thiết, đặc biệt vụ việc cháy chung cư mini tại Hà Nội mới đây khiến chúng tôi càng quyết tâm đầu tư cho thị trường nhà ở xã hội. Vì vậy chúng tôi đang tìm kiếm các doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở xã hội với số vốn dự kiến khoảng 200 triệu đô, dù số vốn này không phải lớn nhưng dự kiến có thể xây dựng được 7000 – 8000 căn hộ phục vụ nhu cầu cho người dân.

Sau gần 1 tiếng trao đổi, thảo luận, các chuyên gia, doanh nghiệp đã phác họa ra một bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản Việt Nam và những xu hướng đầu tư trong thời gian tới. Đây cũng là những câu chuyện chân thực từ thực tế hoạt động của các doanh nghiệp và những chính sách từ địa phương, qua đó góp phần cùng với các cơ quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, Những ý kiến của các chuyên gia, các doanh nghiệp cũng sẽ trở thành cẩm nang để các nhà đầu tư tham khảo, trước khi ra các quyết định đầu tư.