Xem xét phạt kịch khung với vi phạm trong kinh doanh bất động sản?

KHÔI NGUYÊN• 25/07/2024 03:00

Trước đề xuất tăng mức phạt đến 1 tỷ đồng đối với một số vi phạm trong kinh doanh bất động sản, chuyên gia cho rằng vẫn cần xem xét tăng thêm, ít nhất bằng hoặc phải hơn món lợi chủ đầu tư thu được…

>>Một số thủ tục hành chính về kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo minh bạch

IHIHIIH

Vài năm trước đây, các cơ quan báo chí liên tục thông tin việc hàng ngàn cư dân sống ở chung cư Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) đứng ngồi không yên khi biết thông tin chủ đầu tư đã đem chính những căn hộ của mình thế chấp ngân hàng. Ảnh: Hoàng Bách/Tuổi trẻ

Theo đó, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Tại Dự thảo Nghị định này đã đề xuất phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng đối với một số hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng.

Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, một số chủ đầu tư vì lợi ích kinh tế vẫn cố tình vi phạm như: Không công khai đầy đủ thông tin khi giao dịch bất động sản (BĐS); đưa BĐS vào kinh doanh nhưng không đảm bảo các điều kiện theo quy định; thu tiền đặt cọc của khách hàng mua nhà chiếm tỷ lệ lớn so với giá trị của hợp đồng mua bán... gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân.

Để khắc phục tình trạng trên, Bộ Xây dựng xây dựng dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP theo hướng đề xuất hình thức xử phạt bổ sung, áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả để đảm bảo tính răn đe, hạn chế hậu quả của hành vi vi phạm hành chính gây ra.

Đáng chú ý, trong dự thảo Nghị định đề xuất, phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng áp dụng đối với 4 hành vi vi phạm liên quan đến việc chủ đầu tư không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất, dự án BĐS đưa vào kinh doanh...

Hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định dù đã được quy định xử phạt tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền từ 100 triệu đến 120 triệu đồng.

Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư che giấu thông tin dự án đã bị đem đi thế chấp ngân hàng nhưng vẫn ký hợp đồng với người dân mà không công khai cho người dân biết dự án đã bị thế chấp. Việc này dẫn đến người mua nhà do chưa đủ thông tin nên vẫn ký hợp đồng mua bán, đến khi bị ngân hàng phát mại tài sản mới biết căn nhà mà mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó. Do đó, tại dự thảo Nghị định mới, Bộ Xây dựng đề xuất phương án để trình Chính phủ điều chỉnh tăng mức phạt tiền từ 120 triệu đồng lên đến 1 tỷ đồng.

Bên cạnh nội dung trên, dự thảo Nghị định quy định, chủ đầu tư công khai đúng, đầy đủ thông tin của dự án và bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS.

Ngoài hành vi chủ đầu tư không công khai thông tin việc thế chấp, hành vi kinh doanh bất động sản không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định cũng được Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức phạt tiền từ 600 triệu đồng lên tối đa là 1 tỷ đồng.

Ngoài hình thức xử phạt bằng tiền, theo dự thảo Nghị định, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS có thời hạn và bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả phù hợp, tương xứng với hành vi vi phạm.

Có thể kể đến là việc buộc công khai thông tin theo quy định, buộc lập lại hợp đồng gắn với quyền sử dụng đất, buộc trả lại cho bên mua các loại phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh BĐS. Hay buộc hoàn trả phần tiền đặt cọc vượt quy định, buộc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định...

Đối với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong đó có người mua nhà, dự thảo Nghị định đưa ra mức xử phạt cụ thể cho hàng loạt hành vi như: Sàn giao dịch BĐS ký hợp đồng với cá nhân môi giới BĐS không đủ điều kiện hoạt động theo quy định; Sàn giao dịch BĐS hoạt động không có giấy phép hoạt động; Sàn giao dịch BĐS không niêm yết, không cung cấp thông tin hoặc niêm yết, cung cấp thông tin không đúng, không đầy đủ thông tin BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định…

>>Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Minh bạch thị trường condotel

Hàng trăm căn hộ chung cư The Harmona (quận Tân Bình) cả chục năm chờ cấp sổ hồng vì vướng nghĩa vụ tài chính,

Hàng trăm căn hộ chung cư The Harmona (quận Tân Bình) cả chục năm qua vẫn phải chờ cấp sổ hồng vì chủ đầu tư "vướng" nghĩa vụ tài chính. Ảnh: Đình Thi/NLD

Bình luận về nội dung này với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật Đại la cho rằng, đề xuất này là cần thiết, kịp thời, thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc lập lại trật tự cho thị trường bất động sản. Kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng hơn cho tất cả các bên liên quan.

Tuy nhiên, vị luật sư cũng băn khoăn cho rằng, mức phạt này vẫn chưa đủ sức răn đe, thậm chí vẫn còn thấp nếu so với lợi ích mà chủ đầu tư thu được từ việc “nhập nhèm các thông tin dự án”. Đặc biệt là với các dự án mà chủ đầu tư "bán" đến 2 lần đang phổ biến: Một lần cho khách hàng và một lần mang đi thế chấp ngân hàng.

“Đó là chưa nói đến tình trạng sẵn sàng nộp phạt để được tồn tại vì lợi ích thu lại quá lớn với các dự án xây dựng vượt chiều cao dự án so với giấy phép xây dựng để tăng tầng, tăng diện tích bán hàng”, luật sư Biên nói.

Để giải quyết triệt để vấn đề này, theo vị luật sư, cần có một giải pháp toàn diện và mạnh mẽ hơn. Trước hết, mức phạt cần được xem xét tăng cao hơn nữa, ví dụ bằng hoặc hơn món lợi thu được ước tính thì mới đủ sức răn đe khiến các chủ đầu tư không dám vi phạm.

“Nhưng quan trọng hơn cả vẫn là lãnh đạo các địa phương, cần "xóa sạch" tư duy phạt để cho tồn tại đối với các dự án sai phạm về chiều cao. Phạt tiền kịch khung phải đi kèm "cắt ngọn", trả lại nguyên trạng, khắc phục hậu quả chứ không phải phạt để hợp thức hóa sai phạm như phần lớn lâu nay. Phạt thật nặng, xử thật thật nghiêm cũng là một cách để giúp nâng cao nhận thức tuân thủ pháp luật, nâng cao trách nhiệm và nghĩa vụ của của các chủ đầu tư, trong khi chờ họ tự có ý thức”, luật sư Nguyễn Đức Biên nói.

Đồng quan điểm, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật EMME LAW cũng cho rằng, đề xuất tăng mức xử phạt là cần thiết, bởi trường hợp chủ đầu tư cố tình vi phạm thì quyền lợi chính đáng của người mua nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Theo luật sư Tuấn, đây có thể được xem là hành vi gian lận trong kinh doanh, lừa gạt khách hàng. Hành vi này đã đẩy bao nhiêu gia đình vào hoàn cảnh khó khăn vì không được cấp giấy tờ nhà hoặc phải mòn mỏi chờ đợi nhiều năm trời. Thực tế, nếu chủ đầu tư được thu lợi hàng trăm tỉ đồng từ việc cố tình vi phạm thì mức phạt 1 tỉ không thấm vào đâu.

"Không minh bạch trong kinh doanh cũng là một hình thức lừa đảo. Do vậy khi chủ đầu tư không công khai thông tin dự án đã thế chấp, cầm cố ngân hàng thì áp dụng như tội lừa đảo chứ phạt tiền thì thấy không ổn, không tương xứng với tổn thất họ gây ra cũng như lợi nhuận họ nhận được. Nên bổ sung thêm hình thức xử lý hình sự chứ không chỉ dừng ở phạt tiền. Chỉ có xử lý hình sự người chịu trách nhiệm thì các chủ đầu tư mới tuân thủ", vị luật sư nói.