5 dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản

>> 9 giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản

9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 09 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017.

Nhìn tổng thể thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, căng thẳng với nhiều biểu hiện.

Thứ nhất, sức mua sụt giảm do “tổng cầu có khả năng thanh toán” sụt giảm làm cho “tính thanh khoản” của thị trường và của các chủ đầu tư dự án bất động sản sụt giảm mạnh. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động bộc lộ qua động thái của một số chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao (có trường hợp chiết khấu lên đến 40% giá trị hợp đồng).

Thứ hai, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu “lệch pha tín dụng” về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nếu được vay phải chịu lãi vay cao hơn.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước.

Trong 8 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỷ đồng với lãi suất trung bình khoảng 10,2%, chiếm 21,3% tổng giá trị trái phiếu phát hành, xếp thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Các quy định rất chặt chẽ tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP dẫn đến việc có thể từ nay đến năm 2023, một số doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định “bổ sung” này nên khó đủ điều kiện để được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường.

>> Tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp bất động sản

>> Kiểm soát việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản

Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây.

Thứ tư, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng do khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Bộc lộ qua động thái thành lập doanh nghiệp quản lý và đầu tư bất động sản thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị bất động sản để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội.

Thứ năm, các “vướng mắc” về thể chế pháp luật kỳ vọng sẽ được giải quyết theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW mà theo lộ trình thì Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) nếu được Quốc hội thông qua thì dự kiến sẽ có hiệu lực từ 01/07/2024 nên trong gần 02 năm tới đây thì hàng trăm dự án nhà ở thương mại có thể vẫn chưa được tháo gỡ “vướng mắc”, khó khăn.

Theo đó, để thực hiện mục tiêu “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và “một số luật liên quan” trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Cần có chính sách thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội, để các doanh nghiệp phát triển nhà ở, người mua nhà tiếp cận được tín dụng. Đồng thời, cần cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để “bù” các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực kinh doanh khác.