Bịt “kẽ hở” pháp lý để chặn tình trạng chuyển nhượng bất động sản hai giá

GIA NGUYỄN• 03/04/2022 04:10

Trước thực trạng kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế diễn biến phức tạp, chuyên gia cho rằng, cần bịt “kẽ hở” về mặt pháp lý…

>> Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyện cũ vẫn nóng

Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên, thời gian qua, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế, đây là hành vi không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Bịt “kẽ hở” pháp lý để chặn tình trạng chuyển nhượng bất động sản hai giá - Ảnh minh họa

Thực tế, thời gian qua, không ít trường hợp khi kê khai lại giá bất động sản tăng từ 2 - 5 lần, thậm chí có trường hợp tăng tới 20 lần, thực trạng này cho thấy, thất thoát thuế qua “kẽ hở” tự kê khai giá bất động sản chuyển nhượng là rất lớn.

Như tại Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, đơn vị này đã thực hiện trả lại hơn 1.200 hồ sơ đóng thuế sang nhượng bất động sản vì có dấu hiệu kê khai không sát thực tế trong vòng 2 tuần đầu tháng 3. Trong đó, có 155 hồ sơ kê khai bổ sung nộp lại cơ quan thuế, giá kê khai lại tăng từ 2 - 5 lần so với ban đầu, cá biệt có hồ sơ kê khai giá chuyển nhượng đất tăng từ 500 triệu đồng lên 10 tỷ đồng.

>> Chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Hay như mới đây, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng đã liên tục phát đi những thông báo dưới nhiều hình thức về việc khai đúng giá giao dịch để tính thuế, tuy nhiên, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá thực tế còn diễn ra khá phổ biến.

Thông tin với báo chí, đại diện Tổng cục Thuế cho biết, cơ quan này đang yêu cầu các Cục thuế địa phương thống kê số lượng hồ sơ mà người nộp thuế kê khai lại giá khi chuyển nhượng bất động sản. Thống kê sơ bộ cho thấy, một số tỉnh thành đã tăng thu vài trăm tỷ đồng tiền thuế vào ngân sách khi người bán khai lại giá chuyển nhượng bất động sản.

Trước thực trạng đã nêu, theo các chuyên gia, muốn ngăn chặn thực trạng chuyển nhượng bất động sản hai giá, phải bịt “kẽ hở” pháp lý.

không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế - Ảnh minh họa

Không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế - Ảnh minh họa

Thông tin với báo chí, PGS-TS Phan Thị Hằng Nga - giảng viên Trường đại học Tài chính - Marketing cho rằng, giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường. Chính vì tồn tại song song hai loại giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường nên người mua bán bất động sản đã chọn sử dụng giá nào để phải nộp thuế thấp hơn, vì vậy cần đưa về thống nhất một mức giá.

Theo bà Hằng, để thống nhất áp một loại giá, cơ quan chức năng cần phối hợp xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản hoàn thiện; điều chỉnh những điểm chưa hợp lý và chưa rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2013 và nghiên cứu chỉ áp dụng cơ chế 1 giá, giá thị trường đối với tất cả hoạt động liên quan đến bất động sản.

“Khi đã quản lý được cơ sở dữ liệu về bất động sản thì việc ứng dụng công nghệ và các mô hình để xác định giá bất động sản sát giá thị trường là hoàn toàn khả thi. Các tỉnh sẽ điều tra khảo sát giá đất trên thị trường từng khu vực để đưa vào phần mềm, ứng dụng mô hình để xác định hệ số K, từ đó đề xuất UBND tỉnh ban hành bảng giá bất động sản hàng năm. Giá này là giá thị trường, được sử dụng cho tất cả các hoạt động liên quan đến bất động sản”, bà Hằng chia sẻ.

Cùng quan điểm việc xây dựng dữ liệu bất động sản, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, theo quy định thì giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Không có văn bản nào quy định hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế, thậm chí hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng.

Vì vậy, theo Luật sư Trương Thanh Đức, muốn người dân phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng, thì trước hết Nhà nước phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu và thấu tình, đạt lý.

“Việc yêu cầu ghi đúng giá thực tế cao, đòi hỏi theo giá thị trường thì cũng nên xem xét lại việc giảm thuế suất tính 2% trên giá chuyển nhượng xuống 1%, bởi cách đánh thuế này là tính “vo”, khoán chứ không đúng bản chất thuế thu nhập, nên trong trường hợp người bán lỗ cũng phải nộp thuế”, Luật sư Trương Đức chia sẻ.

Liên quan đến việc bịt “kẽ hở” pháp lý trong chuyển nhượng bất động sản hai giá, trước đó, thông tin với báo chí, đại diện Tổng cục Thuế cũng cho hay, để đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Tổng cục Thuế đang tích cực nghiên cứu, tham mưu với các cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thu nhập doanh nghiệp. Bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, đồng thời bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.