Đổi mới tư duy định giá đất

>>> Nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất

DĐDN đã có cuộc trao đổi cùng ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM về vấn đề này.

- 3 phương pháp định giá đất được Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi có điểm gì mới, thưa ông?

Pháp luật về đất đai hiện hành đang quy định 5 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và đang áp dụng phổ biến phương pháp thặng dư để định giá đất xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại, đô thị, nhưng cho kết quả định giá đất chưa thật đáng tin cậy.

Bởi lẽ, theo tính toán thì cùng một dự án BĐS, nếu chỉ do 1 doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng 17%. Nếu cùng một dự án BĐS nhưng do 2 doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị cũng chênh lệch khoảng 17%.

Hiệp hội hoan nghênh việc Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi 3 phương pháp định giá đất: So sánh trực tiếp, thu nhập và thặng dư, trên cơ sở này, có thể xây dựng thêm các biện pháp chống thông đồng, dàn xếp giá đất khi thẩm định giá.

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy cần để xây dựng các quy định về tài chính về đất đai, giá đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì trước hết cần phải quán triệt Nghị quyết số 18/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo: Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Bên cạnh đó, cần xây dựng hoàn thiện nguyên tắc bảo đảm tính độc lập giữa chủ đầu tư dự án BĐS với doanh nghiệp thẩm định giá với chuyên gia phản biện và với Sở Tài chính, Sở TN&MT, Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Cần thiết ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất.

- Định giá đất đến nay vẫn là bài toán khó mà nhiều dự án đã phải “dậm chân tại chỗ”, liệu đâu là giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc này, thưa ông?

Hiện nay, tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất đặt ra yêu cầu vừa cấp bách, vừa lâu dài là phải công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án BĐS, nhà ở thương mại, đô thị.

Thực tiễn này cho thấy các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật còn nhiều bất cập cần phải được xây dựng lại hoàn thiện hơn, nên cần phải tập trung xây dựng hoàn thiện các quy định tại Điều 154, Điều 156, Điều 157 và Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, nên giao cho 1 cơ quan nhà nước mà phù hợp nhất là giao cho Sở Tài chính chủ trì, tham mưu toàn bộ hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, như quy định của Luật Đất đai 2003, chứ không nên cắt khúc công tác định giá đất - thẩm định giá đất như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay.

Việc giao cho 1 cơ quan nhà nước như Sở Tài chính (hoặc Sở TN&MT, mà phù hợp nhất là giao cho Sở Tài chính) chủ trì toàn bộ hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất là hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

- Bên cạnh các phương pháp định giá đất hiện tại đang được sửa đổi, ông có đề xuất giải pháp cho công tác định giá đất?

Đầu năm 2022, UBND TP HCM đã có tờ trình Chính phủ đề nghị cho phép thí điểm áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đề xuất này sẽ dẫn đến việc cần thiết ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo Bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.

Theo đó, Nhà nước có thể quyết định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn không quá 6 tháng kể từ ngày ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất (tương tự quy định chứng thư thẩm định giá đất có giá trị không quá 6 tháng).

Hiệp hội nhận thấy, việc áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất theo đề xuất của UBND TP HCM sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án BĐS, nhà ở thương mại, đô thị đảm bảo được tính minh bạch, mà cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là ẩn số hiện nay.

Hơn nữa, phương pháp này cũng đảm bảo thu đủ, thu đúng, thu kịp thời cho ngân sách nhà nước, vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án.

Thông qua quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc khi thị trường có biến động và phù hợp với từng loại dự án BĐS, nhà ở thương mại, đô thị, để thực hiện vai trò Nhà nước dẫn dắt thị trường chứ không chạy theo thị trường. Theo đó, Hiệp hội kiến nghị nên thí điểm áp dụng hệ số K để giải mã “ẩn số” về tiền sử dụng đất.

- Xin cảm ơn ông!