[eMagazine] "Bàn tay hữu hình" dẹp cơn sốt đất

DIỆU HOA - THUỲ LINH• 18/05/2021 06:00

Dù được đánh giá là cơn sốt đất đang dần lắng xuống, tuy nhiên các chuyên gia lo ngại biện pháp ngăn chặn sốt đất chỉ là giải pháp nhất thời, cơn sốt đất có thể quay trở lại bất cứ lúc nào.

Thực tế dù không xảy ra rầm rộ như thời điểm đầu năm, song các cơn sốt đất ảo vẫn luôn tiềm tàng và bùng phát ở nhiều địa phương. Mọi giải pháp như công bố quy hoạch, cấm phân lô tách thửa... vẫn chỉ là các giải pháp tạm thời.

Báo cáo của CBRE Việt Nam nêu rõ: Năm 1993, khi Bộ Luật Đất đai ra đời, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện, thị trường bất động sản bắt đầu thành hình và xuất hiện các cơn "sốt" đất nền khắp cả nước. Đến năm 1996, sự tác động của khủng hoảng tiền tệ châu Á, thị trường địa ốc trong nước cũng chịu cảnh suy thoái.

Thị trường địa ốc đã trải qua gần 30 năm với nhiều đợt sốt đất.

Mãi đến năm 2002 - 2003, TP Hà Nội bắt đầu phát triển, các nhà đầu tư ngoài đổ vào, kinh tế tăng trưởng mạnh, thị trường địa ốc cũng từ đó mà "rộn ràng". Giai đoạn 2007 - 2010, thị trường lại hứng chịu thêm một cơn sốt nóng sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. Cơn sốt này diễn ra khi nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao.

Đặc biệt, năm 2008, khi TP Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, cơn sốt đất vùng ven lên tới đỉnh điểm, rất nhiều nhà đầu tư cũng 'chết chìm" sau đợt sốt đất này.

Giai đoạn 2011 - 2012 khi kinh tế suy yếu, nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi đó dự án được triển khai rất ít. Người người đổ vốn vào thị trường địa ốc, mua bán sang tay cả dự án vẫn còn trên giấy. Và mới đây nhất là cơn sốt đất chạy theo quy hoạch ở khắp các tỉnh, làm "đảo điên" thị trường địa ốc cả quý I/2021.

Nhiều chuyên gia lý giải việc sửa đổi Luật Xây dựng 2020 và Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 góp phần giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021. Cùng với đó là hàng loạt quy hoạch mới được công bố. Tất cả tạo ra tác động tích cực cũng như những kịch bản lạc quan cho các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2021.

Sốt đất diễn ra khắp nơi gây “náo loạn” thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, không đợi đến khi có dự án xây dựng sân bay, đường xá, trung tâm hành chính mà ngay lúc mới chỉ là thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu, hay ý kiến của một cá nhân trong hội nghị, hội thảo nào đó, nhiều người đã lợi dụng để tung tin, đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi. Không ít đối tượng dùng chiêu trò để tạo sóng, thu lợi rồi rút, để lại hậu quả nhiều mặt.

Dù nguyên nhân sốt đất khác nhau, song điểm chung của các cơn sốt đất này chính là giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, khi cơn sốt đất ảo đi qua, đầu cơ bỏ thị trường, rớt giá và hàng nghìn tỷ đồng tồn đọng trong bất động sản. Dự án bỏ hoang, chậm tiến độ...

Đối diện với các cơn sốt đất, cơ quan chức năng địa phương, Bộ ngành trung ương đến Chính phủ cũng đều đưa ra các giải pháp để nhằm "dẹp" cơn sốt đất. Những giải pháp cơ bản được đưa ra đó là cảnh báo, công khai quy hoạch, tạm dừng phân lô tách thửa... Không thể phủ nhận các biện pháp trên ít nhiều có tác dụng để cơn sốt đất dịu xuống.

Tuy nhiên, thực tế lại chứng minh những phương pháp này chỉ mang tính nhất thời chứ không giải quyết được tận gốc và các cơn sốt ảo có thể quay lại bất cứ lúc nào.

Minh chứng là trường hợp của Phú Quốc khi đối diện với cơn sốt "đất đặc khu". Tình trạng phân lô bán nền tràn lan cả đất rừng, đất nông nghiệp thời điểm 2017 - 2018, ngày 15/5/2018 UBND tỉnh Kiên Giang đã buộc phải ban hành công văn cấm phân lô, tách thửa hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại huyện đảo Phú Quốc.

Những tưởng cấm phân lô bán nền 2 năm, thị trường địa ốc nơi đây đã ổn định thì chỉ 3 tháng sau khi dỡ lệnh cấm phân lô bán nền, tình trạng trên đã quay trở lại và diễn biến phức tạp hơn.

Hay với khu vực vùng ven Hà Nội, cơn sốt đất thời điểm 2008 đã khiến không ít nhà đầu tư "chết chìm" khi cơn sốt qua đi, đã có những người ôm đất cả chục năm không thể bán. Nhưng cứ hễ có thông tin quy hoạch, cơn sốt đất lại quay trở lại.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, giá đất leo thang do giới đầu tư "lướt sóng", có chỗ thay đổi từng ngày, từng giờ.

Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, "sóng" bị tắt, giá đất trở về như trước, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao, đồng thời gây tổn hại cho nền kinh tế.

Theo các chuyên gia bất động sản, để dẹp “nạn sốt đất”, các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nhanh chóng.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, người dân cần hiểu đúng về quy hoạch, phải từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, đến lúc đó mới được mời nhà đầu tư vào.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cần đánh thuế thu nhập với thuế suất cao với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng”. HoREA đề xuất xem xét, quy định mức thuế suất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Ở góc độ xử lý hành vi thổi giá đất, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SBLAW cho rằng, các hoạt động môi giới bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất… cũng phải được chấn chỉnh, kiểm soát chặt chẽ.

Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần cân nhắc xây dựng chế tài hình sự dành riêng cho hành vi “thổi giá” gây ra sốt đất ảo như cách quy định về tội “Thao túng thị trường chứng khoán” theo quy định tại Điều 211 Bộ luật Hình sự năm 2015. Từ đó, các bên như môi giới, nhà đầu tư, nhà đầu cơ sẽ có ý thực hơn trong việc tuân thủ pháp luật khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Các chuyên gia địa ốc nhìn nhận nguyên nhân sâu xa của các cơn sốt đất vẫn là đến từ quan niệm “con người có thể sinh ra, còn đất thì không”. Không chỉ ở nước ta mà tại nhiều quốc gia, đất đai cũng là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu cho dòng tiền nhàn rỗi. Thậm chí, có tới 90% tỷ phú giàu lên có liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Nắm bắt được điều đó, thực tế nhiều nước đã sử dụng “bàn tay hữu hình” của Chính phủ để ngăn chặn mầm mống của các cơn sốt ảo. Trong đó điển hình là Singapore và Đài Loan.

Tại Singapore, Chính phủ quốc gia này đã biến mình trở thành nhà đầu cơ tay to nhất thị trường thông qua hệ thống nhà ở công mà nhà nước xây dựng hàng chục năm qua. Nhà nước Singapore sở hữu đến 90% đất đai và có tới 78,7% công dân Singapore sống trong các khu nhà giá rẻ do chính phủ xây dựng.

Giải quyết được vấn đề nhu cầu nhà ở cho người dân chính là mấu chốt của việc ngăn chặn đầu cơ đất đai.

Trong khi đó, tại Đài Loan, chính phủ nước này không "thâu tóm" đất đai mà sử dụng công cụ thể buộc người dân dù đầu tư đất đai cũng phải có tầm nhìn dài hạn, không lướt sóng như tại Việt Nam.

Trong đó, một trong những quy định được đánh giá có khả năng “đánh gục” các cơn số đất đó là thuế bán bất động sản của Đài Loan có thể lên tới 45%, giúp đẩy số lượng giao dịch bất động sản xuống mức thấp nhất. Phương pháp này cũng đã được Hong Kong thực hiện cùng hành động cụ thể như tăng thuế giao dịch bất động sản đối với người nước ngoài từ 15% lên 30%.

Chung quy lại, để dẹp nạn sốt đất, quan trong nhất là "bàn tay hữu hình" của chính phủ", phải có cơ chế chính sách tổng thể và đồng bộ ở cấp quốc gia để các tỉnh thành thực hiện. Đồng thời có các giải pháp để tăng nguồn cung nhà ở, để giá nhà không còn cảnh “leo dốc” và các quy định phải được thực hiện một cách đồng bộ, hiệu quả, không thể cứ xảy ra sốt đất rồi mới đưa ra cảnh báo hay cấm.