"Góc khuất" đấu giá đất (KỲ VII): Bất cập giá đất và bài toán hài hòa lợi ích các bên

>>> Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyện cũ vẫn nóng

>>> Kịch bản thị trường bất động sản 2022 sau cơn “địa chấn” Thủ Thiêm

Đến nay, 2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã tuyên bố

2/4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã tuyên bố "bỏ cọc", tuy nhiên mức giá kỷ lục đã được thiết lập trước đó vẫn đặt ra nhiều hệ lụy

Bất cập giá đất

Tại một tham luận khoa học, PGS.TS. Phan Trung Hiền (Đại học Cần Thơ) từng đặt vấn đề liên quan đến nội dung khi Nhà nước quyết định thu hồi đất theo quy định tại Luật đất đai 2013 phục vụ các mục đích như quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì giá đất tính bồi thường lại thường chưa phản ánh đúng trị giá trên thị trường.

Cũng theo PGS.TS. Phan Trung Hiền thực tế thời gian qua cho thấy, trường hợp bên thu hồi đất (nhà nước hoặc doanh nghiệp) và bên có đất bị thu hồi (người dân) không có cùng quan điểm với nhau về mức giá đến bù thì “bên yếu thế” vẫn thường là người dân.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, để xác định giá đất làm giá khởi điểm đấu giá đất và giá đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, hiện nay có năm phương pháp để xác định giá đất, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu phương pháp được dùng để định giá khởi điểm đấu giá đất tiếp cận giống với công tác xác định giá để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có thể chưa phản ánh đúng giá trị thật của mảnh đất.

Thực tế, khoản chênh lệch địa tô từ việc thu hồi đất, đấu giá là rất lớn nhưng từ trước đến nay chưa có cơ quan nào đặt ra việc hài hòa lợi ích giữa các bên.

Về vấn đề này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên là Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, về nguyên tắc những phiên đấu giá đất kỷ lục vừa qua có thể đúng quy trình, đúng luật hiện hành nhưng việc giá đất được nâng lên cao “trên trời” trong khi trước đó, mức giá đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất bị thu hồi lại đang đặt ra câu chuyện về tính công bằng trong chính sách “vốn hóa đất đai”.

Giải pháp đặt ra

Thực tiễn cho thấy, các vụ việc liên quan đến đất đai luôn chiếm tỷ lệ đa số khi thống kê công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo tại các địa phương. Đặc biệt, các khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai lại chủ yếu về việc không đồng thuận mức giá đền bù, giải phóng.

Từ phiên đấu giá đất "lịch sử" tại Thủ Thiêm, nhiều ý kiến cho rằng đã đến lúc xem lại bài toán hài hòa lợi ích trong công tác đấu giá đất.

Theo các chuyên gia, bài toán hài hòa lợi ích các bên từ nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất bị thu hồi trong công tác “vốn hóa đất đai” cần được xem xét một cách nghiêm túc và cấp thiết.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trước đây, tại TP.HCM đã từng xem xét phương án để người dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án với chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi đó phương án đưa ra lại tính giá trị đất theo bảng giá đất do Nhà nước quy định.

"Nếu có đưa vào áp dụng thì giá trị góp vốn được tính so với giá trị của chính mảnh đất đó sau khi được đấu giá rõ ràng sẽ có sự chênh lệch không nhỏ và người có đất bị thu hồi có thể đặt ra không ít câu hỏi" - ông Châu nhận định.

Liên quan đến vấn đề xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để đầu tư hạ tầng đấu giá đất, PGS.TS. Phan Trung Hiền cho rằng cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể bởi họ không thể đứng ngoài cuộc khi người khác định giá tài sản do mình là chủ sử dụng.

Chia sẻ quan điểm cần có giải pháp xác định giá đất thực tế làm căn cứ phục vụ các công tác như giải phóng mặc bằng, tính thuế,… PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có thể nghiên cứu cơ chế thành lập các Hội đồng định giá đất độc lập với sự tham gia của nhiều bên, chuyên gia, nhà nước và cả người dân.

Bên cạnh đó, dưới góc độ “kỹ thuật”, để đảm bảo vị trí bình đẳng trong quy trình giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai, đặc biệt là giá đất, PGS.TS. Phan Trung Hiền nhấn mạnh cần ở Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. "Phương án có thể xem xét là tổ chức các phòng đối thoại có hai bên tương đồng nhau theo hình thức hội nghị bàn tròn; bảo đảm sự tham gia của các cơ quan, tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư, thành viên hội luật gia, Hội đồng Dân chủ và pháp luật thuộc Mặt trận Tổ quốc và các chủ thể này phải được quyền tiếp cận các hồ sơ giải quyết" - PGS.TS. Phan Trung Hiền nhận định.