Khôi phục niềm tin thị trường bất động sản và chứng khoán

PGS.TS. ĐINH TRỌNG THỊNH - Chuyên gia tài chính• 16/02/2023 05:30

Điều quan trọng hiện nay là khôi phục lòng tin của các nhà đầu tư đối với thị trường BĐS và thị trường chứng khoán, giúp các doanh nghiệp có thể huy động thêm nguồn lực để tiếp tục đầu tư phát triển.

>>Chính phủ tiếp tục họp "giải cứu" thị trường bất động sản

Mất cân đối thị trường

Mặc dù bất động sản (BĐS) chỉ đóng góp tỷ trọng khoảng 3,7% trong GDP, nhưng thực tế đây lại là ngành nghề tạo ra cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật của toàn bộ nền kinh tế, trong đó có cả đường xá, nhà cửa, kho bãi...

TP HCM có tỷ lệ lệch pha cung - cầu bất động sản rất lớn

Với vai trò và vị thế của mình, lĩnh vực BĐS tác động đến gần 40 lĩnh vực, từ việc cung cấp các nguyên vật liệu xây dựng bên ngoài đến bên trong công trình và cả các vật tư từ những ngành nghề sản xuất khác. Vì vậy, BĐS không chỉ đảm bảo chiều hướng phát triển kinh tế trong thời gian trước mắt, mà còn cho cả chiều hướng phát triển lâu dài, liên quan đến cơ sở hạ tầng, giao thông và nhiều yếu tố khác.

Trong thời gian vừa qua, chúng ta đều nhìn thấy thị trường BĐS không có dòng chảy của hoạt động thanh toán, dòng vốn bị dừng lại dẫn đến các hoạt động cung ứng cho lĩnh vực BĐS cũng dừng theo. Điều đó làm giảm tăng trưởng GDP của từng ngành liên quan và giảm tăng trưởng GDP nói chung, kéo chậm lại tốc độ tăng trưởng. Nếu không cẩn trọng, nó còn có thể tác động lâu dài đến sự phát triển bền vững của đất nước.

Tuy nhiên, chúng ta cần phải nhìn nhận nguyên nhân tại sao thị trường BĐS hiện nay bị thiếu thanh khoản và phải dừng lại. Nổi lên trong đó là sự mất cân đối về giá, trong khoảng thời gian từ năm 2020-2022, mặc dù kinh tế tăng trưởng không cao nhưng giá BĐS vẫn tăng mạnh, có năm tăng 40%, thậm chí có năm tăng 60%.

Bên cạnh đó, có những phân khúc có phần dư thừa sản phẩm như chung cư cao cấp, với mức độ tiêu thụ chỉ từ 10 - 40%, còn nhu cầu thực là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, hay phân khúc trung cấp lại rất thiếu. Điển hình là trong năm qua, ở thành phố Hồ Chí Minh hầu hết không có dự án nhà ở xã hội nào, còn ở Hà Nội chỉ có khoảng 7-8%. Khi nhu cầu thực bị đẩy lên thì giá phải tăng cao, đồng thời thúc đẩy giá của cac chung cư cao cấp cũng tăng lên, tạo ra một mặt bằng giá mới cho BĐS.

Mặt khác, giá chung cư cao cấp tăng cao còn do trong thời gian 2020-2022, có những phong trào đầu tư vào thị trường chứng khoán và bất động sản mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư cắt lỗ trên thị trường chứng khoán đầu tư sang thị trường BĐS và ngược lại, làm cho hai thị trường này tăng trưởng nóng.

Thêm vào đó là sự mất cân đối nguồn vốn, thời điểm các nhà đầu tư và cả nhà đầu cơ cùng đổ vào hai thị trường làm thúc đẩy quá trình luân chuyển vốn, nhưng khi thị trường chứng khoán sụt giảm nghiêm trọng, thì thị trường BĐS cũng sụt giảm, dẫn đến dòng vốn chảy vào giảm mạnh. Chưa kể, giá trị cổ phiếu các doanh nghiệp lao dốc, nguồn lực của doanh nghiệp suy giảm, khả năng thế chấp để vay nợ khó khăn hơn và doanh nghiệp muốn phát hành cổ phiếu cũng không thực hiện được. Tương tự với trái phiếu doanh nghiệp đã chứng kiến một thời kỳ tăng trưởng cực mạnh, nhưng đến năm 2022 bị dừng khi cơ quan quản lý nhà nước nghiêm khắc xử lý những hoạt động vi phạm trên thị trường.

>>Tháo gỡ pháp lý bất động sản, khôi phục thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Khôi phục niềm tin nhà đầu tư

Vì vậy, đã đến lúc chúng ta cần tái cấu trúc lại thị trường BĐS và doanh nghiệp BĐS phải tự cứu lấy mình. Từ trước đến nay, Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ có chỉ thị “siết” tín dụng BĐS, mà chỉ có chỉ thị về việc các ngân hàng thương mại cần cẩn trọng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có lĩnh vực chứng khoán và BĐS, khi giá BĐS tăng bất thường, có những phân khúc trở thành bong bóng.

các doanh nghiệp BĐS cũng phải tự thân vận động, tái cấu trúc chính mình, giữ chứ tín với các trái phiếu đã phát hành để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư

Các doanh nghiệp BĐS cũng phải tự thân vận động, tái cấu trúc chính mình, giữ chữ tín với các trái phiếu đã phát hành để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư

Năm 2022, tăng trưởng tín dụng vào BĐS cao hơn mức tăng trưởng của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế tăng và dư nợ chiếm tỷ lệ khoảng 20% trên tổng vốn tín dụng. Chúng tôi nhìn nhận, tăng trưởng tín dụng BĐS vẫn bình thường như mọi năm, chỉ có việc giảm lãi suất là còn khó khăn.

Hiện nay, lạm phát của Việt Nam tương đối ổn định dưới mức 4%, thêm vào đó, tính thanh khoản của ngân hàng, cũng như các yêu cầu khác đang giảm đi, vì vậy đã đến lúc phía ngân hàng thương mại nên giảm lãi suất huy động để giảm lãi suất cho vay, tạo điều kiện hồi phục tăng trưởng cho nền kinh tế. Điều này Ngân hàng Nhà nước đã làm từ cuối năm 2022 và tiếp tục trong đầu năm 2023, hy vọng trong thời gian tới lãi suất sẽ hạ nhiệt.

Tới đây, Thủ tướng Chính phủ sẽ chủ trì hội nghị đối thoại với các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS, nhằm giải cứu thị trường. Trong cuộc gặp gỡ này, các doanh nghiệp sẽ có cơ hội phản ánh được ý muốn của mình, để ngân hàng, các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính,... sẽ có biện pháp liên quan hỗ trợ ngành BĐS.

Đặc biệt là phải có sự thay đổi mạnh mẽ, quyết liệt từ Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, để giúp các doanh nghiệp BĐS có thể phát hành trái phiếu riêng lẻ ra thị trường, tiếp tục trả nợ vay trái phiếu, cũng như thực hiện việc đầu tư phát triển.

Nếu có sự vào cuộc quyết liệt của các bộ ngành địa phương, Chính phủ, tôi tin rằng thị trường BĐS sẽ được đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc. Thông qua việc có thể khởi công xây dựng nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững trong tương lai.

Tương tự các doanh nghiệp cũng phải tự thân vận động, tái cấu trúc chính mình, giữ chứ tín với các trái phiếu đã phát hành để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Trong đó, nhiều doanh nghiệp đang có các dự án dàn trải, thực hiện sẽ không hiệu quả, vậy họ cần rà soát lại, đánh giá xem những dự án nào có tiềm năng đẩy mạnh, còn dự án nào không hiệu quả thì phải bán đi, hoặc có thể liên doanh liên kết, M&A để đảm bảo có nguồn vốn thực hiện.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp BĐS nên thực hiện quá trình giảm giá. Mặc dù có những doanh nghiệp đã hạ gía bán từ 30 - 40%, nhưng vẫn chưa bán được. Cũng phải nhìn lại, quá trình từ năm 2020-2022 đã tăng bao nhiêu, việc giảm 30% liệu đã đủ? Vì thế phải tìm cách tiếp tục giảm giá BĐS xuống mức phù hợp hơn. Trong quá trình này có thể có những doanh nghiệp không chịu được phải rời khỏi thị trường, đó là “nỗi đau” của quá trình tái cấu trúc nhưng chúng ta phải chấp nhận.

Về phía Chính phủ, chúng tôi cũng kiến nghị cần sớm tháo gỡ các khó khăn về cơ sở pháp lý, tạo điều kiện có đất sạch, mặt bằng sạch để các doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà ở trung cấp thuận lợi nhất có thể. Ngoài ra, hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận nguồn vốn, đơn giản thủ tục hành chính để giảm chi phí, làm cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp hiệu quả hơn.