Mở rộng loại đất làm nhà thương mại: Không công bằng giữa các doanh nghiệp

>>> Hà Nội: Bao giờ đà tăng giá căn hộ chung cư sẽ dừng lại?

LTS: Đề xuất thí điểm đất khác xây nhà thương mại giới hạn ở mức 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 có thể dẫn đến sự không công bằng giữa các doanh nghiệp bất động sản.

Tại dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Thiếu công bằng

Đề xuất này có thể dẫn đến sự không công bằng giữa các doanh nghiệp bất động sản. Do nhóm 30% được “thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” có thể chiếm lĩnh thị trường và chiếm hưởng lợi ích không thật công bằng, trong lúc nhóm 70% chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được lựa chọn thực hiện “thí điểm” thì bị thua thiệt rất lớn, nhất là người mua nhà là bên chịu thiệt nhiều nhất.

Tham khảo kinh nghiệm xây dựng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, về “đối tượng áp dụng” đã áp dụng đối với tất cả “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” nên tất cả “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” đều được hưởng lợi như nhau trong việc thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14, đảm bảo được tính công bằng, bình đẳng.

Do đó, Hiệp hội đề nghị vận dụng phương thức xây dựng Nghị quyết 42/2017/QH14 vào khoản 1 Điều 4 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” theo hướng không nên giới hạn “việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án” mà nên áp dụng tương tự như Nghị quyết 42/2017/QH14 và nên nâng tỷ lệ diện tích dự án nhà ở thương mại được “thí điểm” lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Phân quyền ra sao?

Ngoài ra, việc quận, huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn cấp tỉnh được lựa chọn “thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” có thể tạo được nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, bất động sản cao hơn các địa phương không được lựa chọn hoặc chỉ có ít dự án được lựa chọn.

Song, khoản 3 và khoản 4 Điều 4 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng quy định “Căn cứ quy định tại các điều 1, 2 và 3 của Nghị quyết này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương” là phù hợp với thực tiễn, nhưng khoản 4 Điều 4 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng lại quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm” là chưa hợp tình hợp lý, mà Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ nên quy định về tiêu chí (nếu thực sự cần thiết) và thực hiện “quyền giám sát”, kiểm tra.

Và không cần thiết quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm mà nên giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm.

Khoản 2 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng quy định có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt là chưa chính xác, bởi lẽ Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về “nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở” không quy định danh mục dự án nhà ở.

Hiệp hội cũng nhận thấy, khoản 4 Điều 3 “dự thảo Nghị quyết thí điểm” định hướng quy định “Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan”, nhưng chưa quy định rõ trường hợp “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” đối với “đất khác không phải là đất ở”.

Bởi lẽ tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” đối với “người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, nhưng chưa cho phép trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở”.