Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Giải quyết chồng chéo, mâu thuẫn pháp luật

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 22/06/2023 15:47

Được kỳ vọng sẽ đem đến những chính sách điều tiết, cơ cấu lại thị trường bất động sản, thế nhưng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn đó những mâu thuẫn, chồng chéo…

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Nhiều quy định còn thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Luật được sửa đổi nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch…

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều - Ảnh minh họa

Nhiều kỳ vọng

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Thanh Nghị, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Cũng theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc xây dựng dự án Luật luôn bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Dự án Luật được xây dựng trên quan điểm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng. Đồng thời, tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh;…

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Quy định về chuyển nhượng dự án thiếu tính thống nhất

Đem đến nhiều kỳ vọng, tuy nhiên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn đó những quy định chưa đảm bảo tính thống nhất với hệ thống pháp luật liên quan - Ảnh minh họa

Lo mâu thuẫn, chồng chéo

Góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp - Lê Thành Long cho biết, qua rà soát sơ bộ, ít nhất có 15 luật có liên quan đến Luật này, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Do vậy, cần rà soát rất kỹ để xử lý quan hệ giữa Luật này và các luật có liên quan, tránh vướng mắc sau này.

Theo Bộ trưởng Lê Thành Long, khoản 1 Điều 25 của Dự thảo Luật quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có nêu “có các giấy tờ pháp lý về dự án”. Quy định này có thể mâu thuẫn với Luật Đầu tư, cần được rà soát để tránh mâu thuẫn, chồng chéo, đảm bảo tính minh bạch.

Hay như khoản 3 Điều 77 Dự thảo Luật quy định, cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cần làm rõ chủ thể cấp chứng chỉ và tính toán để quy định thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề đảm bảo phân cấp, phân quyền, tránh mâu thuẫn, chồng chéo khi áp dụng.

Trong văn bản góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cho rằng, một số quy định tại Dự thảo Luật vẫn cần được xem xét để đảm bảo sự thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Cụ thể, theo VCCI, điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo quy định, trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”. Điều này có nghĩa, không cho phép mua, bán phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng trên đất có hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Trong khi hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần, trong đó cho phép chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất.

Để đảm bảo tính thống nhất, VCCI đề nghị bỏ quy định tại điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo.

Cho ý kiến thẩm tra về dự án Luật, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị tiếp tục rà soát, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thống nhất về khái niệm và theo nguyên tắc những nội dung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản thì quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản; các luật khác có liên quan không nhắc lại quy định đó mà dẫn chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản.