Tháo gỡ pháp lý để thị trường địa ốc sớm phục hồi

VI ANH• 24/11/2023 16:25

Đến 80% vấn đề gặp phải của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến pháp lý dự án. Doanh nghiệp rất mong chờ các luật đinh liên quan đến bất động sản sớm được Quốc hội xem xét thông qua.

>>Khan hiếm nguồn cung nhà ở đủ pháp lý

Theo thông tin từ HoREA, từ năm 2022 đến nay trên địa bàn TP.HCM có 148 dự án nhà ở gặp khó khăn. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới khoảng 80% các khó khăn, đây là nguyên nhân chính dẫn đến sụt giảm nguồn cung thị trường.

Từ năm 2022 đến nay, vướng mắc pháp lý chiếm tới khoảng 80% các khó khăn

Vướng mắc pháp lý chiếm tới khoảng 80% các khó khăn khiến sụt giảm nguồn cung bất động sản.

Nhiều bất cập về pháp lý

Tại hội nghị trực tuyến triển khai công điện của Thủ tướng Chính phủ về việc gỡ khó cho thị trường bất động sản vừa qua, ông Bùi Ngọc Đức - Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết, Đất Xanh đã mua một doanh nghiệp để phát triển dự án vào năm 2019 tại một địa phương. Tuy nhiên, vào năm 2020, Luật Nhà ở có hiệu lực, yêu cầu các dự án phải có đất ở mới được xin chủ trương đầu tư. Sau đó, Nghị định 148/2021 được ban hành và yêu cầu thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án. Quy định này đồng thời đòi hỏi doanh nghiệp phải đăng ký biến động đất vào sở hữu của mình. Trước đó, doanh nghiệp đã có thỏa thuận đền bù thông qua văn phòng công chứng theo cách hợp lệ và đúng pháp luật.

Thực tế, để đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp, việc chỉ có văn bản thỏa thuận đền bù là chưa đủ. Doanh nghiệp được yêu cầu thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác, phải hủy thỏa thuận đền bù đã được công chứng cách đây 13 năm với người dân và ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới, nhưng điều này lại không thể thực hiện được.

Ông Đức cho rằng, việc mất vài năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp là một thách thức lớn đối với doanh nghiệp. Việc áp dụng luật nhưng lại có tính địa phương cao sẽ gây cản trở cho doanh nghiệp và tác động không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn đối với môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Tương tự, ông Ngô Đức Sơn - Tổng giám đốc DRH Holdings chia sẻ rằng, các chủ đầu tư đều có sự chuẩn bị để đối phó với những vấn đề phát sinh khi phát triển dự án. Tuy nhiên, khó khăn liên quan đến pháp lý thì không thể tính trước được, đặc biệt khi vướng mắc pháp lý chiếm tới 80% trong số khó khăn hiện tại đối với dự án bất động sản.

>>Thị trường bất động sản phục hồi rõ nét sau quý II/2024

Ông Sơn so sánh việc phát triển một dự án với sơ đồ chiến thuật "4-3-3" trong bóng đá. Theo đó, doanh nghiệp thường cần khoảng 30% vốn tự có, 30% vốn huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Trong trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm do vướng pháp lý, với 70% vốn huy động từ bên ngoài, mức thiệt hại sẽ rất lớn.

việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và minh bạch thông tin là 2 yếu tố quan trọng nhất giúp chuẩn hóa, ổn định và quản lý thị trường BĐS lâu dài.

Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và minh bạch thông tin là yếu tố quan trọng giúp chuẩn hóa, ổn định và quản lý thị trường bất động sản. Ảnh:V.A

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, hầu hết các vấn đề gặp phải của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý dự án. Do vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi các khía cạnh liên quan tới hành lang pháp lý nhà đất mà Quốc hội đang cân nhắc thông qua.

Gỡ vướng pháp lý để thị trường sớm hồi phục

Nhằm tháo gỡ những vướng mắc trên, với kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản nước ngoài, ông Nguyễn Ngọc Thảo – Giảng viên Đại học Nottingham Trent (Vương Quốc Anh) cho rằng, việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và minh bạch thông tin là 2 yếu tố quan trọng nhất giúp chuẩn hóa, ổn định và quản lý thị trường bất động sản lâu dài. Trong năm qua, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ thị trường; đồng thời Quốc hội cũng đang rất nỗ lực để sửa đổi các vướng mắc nhằm hoàn thiện các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, điều này được xem là tín hiệu đáng mừng.

Bên cạnh đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, để thị trường bất động sản phục hồi, trước hết, cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, nhằm sớm bổ sung nguồn cung mới cho thị trường. Nếu vấn đề thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương, cần mạnh mẽ đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, bao gồm cả định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, và phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất....

Khi địa phương có chiến lược mạnh mẽ để giải quyết vấn đề, doanh nghiệp có thể nhanh chóng đưa dự án ra thị trường, mang lại sự đa dạng hóa nguồn cung và giúp cân bằng cả cán cân cung và cầu.

Theo LS. Bùi Quang Nghiêm - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, mặc dù thị trường bất động sản vẫn đối diện với nhiều khó khăn, nhưng có nhiều cơ sở về triển vọng phục hồi cũng như tiếp tục tăng trưởng theo hướng phát triển an toàn, lành mạnh, và bền vững.

Ông Nghiêm cho biết, hiện các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đang được Quốc hội xem xét để sửa đổi, nếu được ban hành sẽ bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và thị trường có thể phục hồi từ nửa cuối năm 2024.