Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2021-2025: Chu kỳ mới, thời vận mới

Đó là chia sẻ của anh Phạm Văn Nam, Co - Founder Cổng thông tin khu công nghiệp Việt Nam tại hội thảo “Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Thích ứng và cạnh tranh” do Realcom phối hợp với các đơn vị tổ chức.

>>> “Mở rộng” bất động sản công nghiệp

>>> “Cửa sáng” bất động sản công nghiệp

- Theo anh những yếu tố đã, đang và sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn đến toàn cảnh bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam là gì?

Theo tôi, yếu tố đầu tiên phải nhắc đến đó chính là cuộc cách mạng công nghệ. Chúng ta có thể cảm nhận được rõ rệt “hơi

thở” của cuộc cách mạng này khi nó đã tiến tới cấp độ 5.0 với sự hợp tác giữa người và máy. Sự tiến hóa này thúc đẩy quá trình sản xuất thông minh và cá nhân hóa sản phẩm.

Sự trỗi dậy mạnh mẽ của Trung Quốc dẫn đến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Giá trị sản xuất công nghiệp của Trung Quốc hiện tại đã vượt 4.000 tỷ USD, chiếm 29% toàn cầu, cao gần gấp đôi so với Mỹ, gấp bốn lần Nhật Bản, năm lần so với Đức và 100 lần so với Việt Nam. Hiện nay Trung Quốc đang chuyển chiến lược phát triển công nghiệp, gia tăng thu hút các ngành công nghệ cao và đào thải các ngành công nghiệp giá trị thấp, thâm dụng lao động và ô nhiễm môi trường.

Với chiến lược này, nhiều nhà đầu tư quốc tế đã bị đào thải khỏi Trung Quốc, cộng thêm việc chi phí sản xuất tại đây cũng không còn quá hấp dẫn cũng buộc họ “dọn nhà”. Đây là cơ hội cho các quốc gia lân cận đón nhận dòng đầu tư dịch chuyển nhằm tiếp tục duy trì mạng lưới sản xuất hiện có.

Thái Lan và Việt Nam là hai quốc gia hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển này. Tuy vậy, thách thức đặt ra cho các quốc gia này là phải đón nhận các ngành công nghiệp có nguy cơ ảnh hưởng đến môi trường.

COVID-19 tiếp tục đe dọa nền sản xuất công nghiệp khắp toàn cầu. Năm 2020, tổng vốn FDI toàn cầu đã bị kéo xuống 38%, còn 846 tỷ USD, mức thấp nhất kể từ năm 2005. Đại dịch còn thay đổi tâm lý và hành vi của nhà đầu tư, thúc đẩy nhanh hơn số hóa môi trường đầu tư.

Trong bối cảnh thế giới đang thay đổi mạnh mẽ như vậy, cơ hội là dành cho Việt Nam là rất lớn.

- Theo anh, tình hình phát triển khu công nghiệp Việt Nam giai đoạn 2021-2025 sẽ diễn ra theo chiều hướng nào?

Trong chu kỳ mới, với số lượng lớn các KCN được quy hoạch và thành lập và sự tham gia mạnh mẽ của các KCN có vốn đầu tư ngoại sẽ tạo nên một thị trường cạnh tranh đầy khốc liệt. Đây cũng là động lực để các đơn vị phát triển hạ tầng KCN sáng tạo, áp dụng nhiều giải pháp hơn trong kinh doanh, chú trọng hơn trong công tác xúc tiến đầu tư, thị trường sẽ có được sự đa dạng hơn về các loại hình sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư.

Thách thức cũng mang đến cơ hội, những đơn vị thực sự nghiêm túc trong việc phát triển các dự án bất động sản công nghiệp, triển khai bài bản công tác xúc tiến đầu tư, gây dựng được uy tín đối với cộng đồng nhà đầu tư sẽ đón nhận được nhiều cơ hội.

Bản đồ Khu công nghiệp Việt Nam

Dưới góc độ của người nghiên cứu tình hình phát triển KCN trong nhiều năm, tôi thấy rằng KCN Việt Nam đang chuyển mình trong một chu kỳ mới với nhiều triển vọng tích cực. Trong giai đoạn tới, việc phát triển KCN không chỉ đơn thuần là cung cấp mặt bằng sản xuất kinh doanh cho nhà đầu tư như trước đây mà sẽ quan tâm nhiều hơn tới hạ tầng xã hội tạo cho người lao động và hạ tầng dịch vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân của KCN.

Trong thời gian tới, các KCN Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục đối mặt với các vấn đề: ô nhiễm công nghiệp, nguồn lao động và kết nối logistics. Đây là những vấn đề làm giảm khả năng cạnh tranh của KCN Việt Nam. Khi dòng chuyển dịch đầu tư tiếp tục gia tăng tìm đến Việt Nam, các vấn đề trên sẽ càng trở nên phức tạp, Việt Nam cần phải lựa chọn các dự án đầu tư có chất lượng cao, an toàn hơn với môi trường, ít thâm dụng lao động để giảm các áp lực lên những vấn đề trên.

- Trong giai đoạn mới, thị trường Việt Nam sẽ phát triển mở rộng hơn và chuẩn hóa các mô hình khu công nghiệp hiện hữu. Theo nhận định của anh thì mô hình nào sẽ được chủ đầu tư quan tâm xem xét phát triển nhất trong giai đoạn tới?

Hiện có 5 mô hình khu công nghiệp khác nhau bao gồm: Khu công nghiệp đô thị dịch vụ, khu công nghiệp chuyên sâu, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đa ngành.

Nhìn chung, mỗi một mô hình khu công nghiệp có đặc điểm riêng và mô hình hoạt động riêng, dẫn đến ưu và nhược điểm nhất định. Trong đó, theo tôi mô hình khu công nghiệp đô thị - dịch vụ đang được nhiều chủ đầu tư xem xét phát triển, và là mô hình sẽ tạo ra sự thuận lợi cho các chủ đầu tư mới trong giai đoạn tới.

- Vậy giải pháp đầu tư nào sẽ là hợp lý trong giai đoạn tới?

Giai đoạn tới, với toàn cảnh thị trường KCN Việt Nam được hình dung như trên và mối quan tâm lớn đến việc giải quyết các vấn đề về nguồn lực lao động, thì chắc chắn các chủ đầu tư sẽ quan tâm nhiều đến giải pháp đầu tư đồng bộ cả hạ tầng công nghiệp, hạ tầng xã hội và hạ tầng dịch vụ tiện ích nhằm đáp ứng được các vấn đề an sinh cho người lao động, hỗ trợ tích cực cho hoạt động sản xuất kinh doanh cho các nhà đầu tư, gia tăng lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư.

- Vâng! Xin cảm ơn anh.

Tính đến 2021, Việt Nam có 563 khu công nghiệp được được quy hoạch trong tổng diện tích 210,9 nghìn hecta, tập trung chính quanh hai đầu tàu kinh tế lớn là TP HCM và đầu tàu về chính trị là thủ đô Hà Nội. Trong đó có 397 khu công nghiệp được thành lập (bao gồm 352 KCN nằm ngoài các KKT, 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 08 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu), 291 khu công nghiệp đang hoạt động. Quy mô trung bình của mỗi khu công nghiệp là 310 hecta.