"Bắt đúng bệnh" để cải tạo chung cư cũ

>> Hà Nội di dời hộ dân 4 chung cư cũ

Mới đây, trong phiên họp chiều ngày 17/03/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến kết luận về Báo cáo thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trong cuộc họp, Ủy ban Pháp luật Quốc hội cho biết đa số ý kiến thành viên thường trực của Cơ quan thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) không tán thành việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Bởi nhà ở là tài sản lớn của người dân, nên việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến cho quyền sở hữu của người dân sẽ không được xác lập, phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý khi kiểm định nhà chung cư và việc này cũng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn.

Quy định này có thể sẽ dẫn tới mất cân đối cung - cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và giá nhà đất có thể tăng cao. Do vậy, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà vẫn giữ như hiện hành, tức là sở hữu nhà chung cư không có niên hạn, nhưng cần phải bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc hết niên hạn sử dụng.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chỉ đạo “phải bắt đúng bệnh để có chính sách phù hợp để gỡ vướng khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có thể chia ra các trường hợp, điều kiện khác nhau như vì lý do bất khả kháng (thiên tai, hoả hoạn) hoặc xuống cấp, nguy hiểm cho người sử dụng. Ngoài ra, tuỳ điều kiện, thực trạng mà có thể quy định tháo dỡ một phần, một toà nhà thuộc khu chung cư hoặc cả khu chung cư, tương tự Hà Nội và một số địa phương đang làm”.

Trên cơ sở ý kiến tại cuộc họp trên, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cần làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA dẫn chứng từ thực tiễn của TP HCM, nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại đã thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc.

>>> Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Trong đó, UBND quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.

Theo HoREA, đây cũng là cách làm hay cũng do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là Ủy ban nhân dân quận 4) và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thực hiện, theo đó Công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được Công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.

Hay với trường hợp CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt tự thương lượng, thỏa thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại 52 căn hộ thuộc khu chung cư cũ tại quận 3, có diện tích khuôn viên khoảng 3.600 m2 theo giá thị trường để thực hiện dự án khu nhà cao tầng hỗn hợp (gồm nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ). 

Theo HoREA, đây là cách làm rất hay, rất tốt hiện nay cần khuyến khích các doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại các căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường, “thuận mua vừa bán” để đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch, góp phần chỉnh trang, tái phát triển đô thị theo chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, mà Nhà nước không cần phải “ra tay” thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư có thể dẫn đến khiếu kiện đông người, thậm chí khiếu kiện gay gắt, kéo dài.

Năm 2017, UBND quận 3 có sáng kiến quy hoạch 3 khu vực xây dựng nhà chung cư tái định cư do có diện tích khuôn viên rộng, đề xuất “quy gom” để tái định cư tất cả các hộ dân đang sinh sống rải rác tại 43 khu nhà chung cư trên địa bàn quận 3. 

Sáng kiến “quy gom” một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” tại khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã được “nâng cấp” và quy định tại khoản 3 Điều 69 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Nhưng, cũng có trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng nhà chung cư cũ mà các chủ sở hữu nhà chung cư không được bố trí tái định cư tại chỗ do không phù hợp với quy hoạch, như trường hợp chung cư hỗn hợp Thương xá Eden quận 1 gồm 210 hộ dân và 21 đơn vị, mặc dù được chủ đầu tư dự án giới thiệu các căn hộ để lựa chọn tái định cư trên địa bàn quận 1, quận 2, quận 7 nhưng cũng vẫn có một số hộ dân khiếu kiện mà chính quyền phải mất nhiều thời gian, công sức để giải quyết.   

Do vậy, theo HoREA, không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” là nguyên nhân dẫn đến “vướng mắc”, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

HoREA cho rằng không nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thay vào đó cần tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.