Đấu giá quyền sử dụng đất: Tránh can thiệp quá sâu ở khâu đầu vào

>> "Sàng lọc" nhà đầu tư tham gia đấu giá đất

Trước hiện tượng “hét” giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra ngày một phổ biến ở nhiều nơi, thậm chí mang tính tổ chức. Để giúp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản công, góp phần ổn định thị trường bất động sản, việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đang trở lên bức thiết hơn bao giờ hết.

Thực tế, đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ liên quan đến Luật Đấu giá mà còn liên quan đến hàng loạt luật khác. Hệ thống quy định hướng dẫn hiện hành dù được đánh giá là chi tiết, cụ thể nhưng vẫn còn bất cập, chồng chéo.

Theo các chuyên gia, đất đấu giá là “đất sạch”, bán công khai và theo đúng quy định Luật Đầu tư, nhưng hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt, dẫn đến việc tiếp cận, xem xét ở góc độ tổng thể gặp nhiều khó khăn và việc phát hiện điểm bất cập cũng rất khó khi liên quan đến Luật Đấu giá tài sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai... Như nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư không có thẩm định “năng lực tài chính của nhà đầu tư”; quy định về thời gian thanh toán, tỉ lệ đặt cọc cũng khác nhau ở các địa phương.

Thông tin tại hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất - Thực tiễn pháp lý và giải pháp”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, có nhiều yếu tố làm cho hoạt động đấu giá bất cập, đặc biệt, thiếu sót của Luật Đấu giá là áp dụng chung các loại tài sản trong khi quyền sử dụng đất là đất công cần có quy định riêng. Ngoài ra, luật còn bất cập trong xử lý vi phạm hợp đồng đấu giá.

“Nhà đầu tư cần môi trường đấu giá minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, không để tình trạng đấu giá “cuội”, sử dụng “chân gỗ”..., nên cần luật hóa các quy định sớm nhất”, ông Châu chia sẻ.

>> Dùng "đòn bẩy" đấu giá đất công để phát triển TP Hồ Chí Minh sao cho hiệu quả?

Trước đó, qua vụ đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đô thị Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức – TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy những vấn đề phát sinh liên quan trực tiếp đến giá khởi điểm, điều kiện tham gia và năng lực tài chính của người tham gia được quy định bởi pháp luật về đất đai, không điều chỉnh bởi Luật Đấu giá.

Theo TS Phạm Văn Võ - Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, ở góc nhìn nào đó, 588 tỷ đồng hủy cọc lô đất của Công ty Ngôi Sao Việt (Công ty con Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trong vụ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm thời gian qua, tính ra nhà nước đã thu được 58 triệu đồng/m2 đất, trong khi, chi phí tạo lập quỹ đất đó chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2. Đã thông qua đấu giá, kết quả đấu giá quá cao là phải chấp nhận. Giá này được đơn vị đấu giá kỳ vọng trong tương lai, kỳ vọng đầu tư cho ít nhất 5 năm sau chứ không phải hiện tại, nếu nhìn bên ngoài và nói cao hay thấp thì hơi võ đoán.

Ông Võ cho rằng, Trung tâm Đấu giá phải thẩm định điều kiện trước khi phiên đấu giá diễn ra chứ không để Công ty Ngôi Sao Việt tham gia vì đơn vị này không đủ năng lực về vốn và có hành vi vi phạm.

Bên cạnh đó, không ít ý kiến cũng cho rằng, trong câu chuyện đấu giá quyền sử dụng đất, không chỉ nên nghĩ đến giá đấu, phải tối đa hóa nguồn thu cao mà cần quan tâm các vấn đề kiến trúc, mỹ quan và cơ hội thu hút nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, đang có sự e ngại khi nhà đầu tư không thực hiện được dự án khi trúng đấu giá nhưng hiện nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam rất dồi dào nên việc xác định năng lực tài chính là không khó.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển, nhà đầu tư sẽ chấp nhận rủi ro bởi đầu tư là nắm lấy cơ hội trong tương lai. TP. Hồ Chí Minh nên xem xét lại tất cả các khu, lô đất đấu giá, xem lại tổng quan, làm sao để hỗ trợ nhà đầu tư một cách tối ưu để phát huy tiềm năng của thành phố”, bà Trang Bùi kiến nghị.

Còn theo ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, giá đấu không phải là tất cả, không phải cao là quan trọng mà mảnh đất đó được sử dụng thế nào và còn mang cả kiến trúc cảnh quan, bộ mặt cho địa phương.

Về các vấn đề kết quả hủy cọc lô đất ở Thủ Thiêm, ông Hiếu cho rằng, làm chính sách phải có đầu lạnh, phải khách quan để các doanh nghiệp không “nản”.

“Cần thiết hoàn thiện khung pháp lý, nhưng đừng đặt mục tiêu quá hẹp mà nghiên cứu mở rộng quan điểm, tìm ra công cụ có đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý nhằm tăng giá trị đấu giá chứ không chỉ chăm chăm số tiền thu được. Đặc biệt, phải hết sức cân nhắc tính khả thi, như việc kiểm tra năng lực tài chính của nhà đầu tư như thế nào vì vấn đề này không dễ. Hạn chế can thiệp quá sâu khâu đầu vào mà cần hậu kiểm”, ông Phan Đức Hiếu nêu quan điểm.

Xoay quanh câu chuyện hoàn thiện pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất, nhắc lại vụ Thủ Thiêm, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, đây là câu chuyện của luật chơi và sân của người tham gia, xét về luật, người tham gia vào đấu giá không vi phạm. Quan trọng, không vì câu chuyện Thủ Thiêm mà siết chặt hoạt động đấu giá và nhìn doanh nghiệp như “con hủi”. Còn luật chơi cần phải điều chỉnh khi liên quan đến nhiều luật khác nhau, đồng thời tới đây, Luật Đất đai nên đưa vào quy định chấp nhận “Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là phải áp dụng theo Luật Đấu giá”.