Doanh nghiệp địa ốc giảm sức ép trả nợ trái phiếu

>> Tháo gỡ pháp lý để thị trường địa ốc sớm phục hồi

Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, đến giữa năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã trải qua một sai phạm nghiêm trọng của doanh nghiệp gây mất lòng tin của các nhà đầu tư, dẫn đến sự kiểm soát và cảnh báo mạnh mẽ từ các cơ quan chức năng. Theo đó, tổng giá trị phát hành TPDN trong năm 2022 giảm mạnh đến 64,4% so với năm 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng.

Dựa trên dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 2 tháng cuối năm nay, VBMA ước tính có hơn 41.000 tỉ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn. Trong đó, có 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng trị giá hơn 1.000 tỉ đồng và 47 mã trái phiếu được gia hạn/thay đổi lãi suất.

Theo nghiên cứu của VARS, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn.

Trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản hai tháng cuối năm 2023 và năm 2024 vẫn ở mức cao, lần lượt đạt 15.600 tỷ đồng và 121.100 tỷ đồng.

Danh sách các doanh nghiệp bất động sản chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng tăng lên từng ngày. Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, tính đến ngày 3/10, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc TPDN. Phần lớn trong số đó là các doanh nghiệp bất động sản.

Để giải quyết áp lực đáo hạn trái phiếu và có thêm thời gian cơ cấu lại dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản đang ưu tiên lựa chọn việc đàm phán để kéo dài thời gian thanh toán. Đây là sự lựa chọn hàng đầu trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng và thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi. Theo đó, hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4/2023.

Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đồng thời đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, việc gia hạn trả nợ chỉ đơn giản là chuyển nợ sang một thời điểm khác. Thực tế, những khó khăn vẫn đang ở phía trước vì việc gia hạn chỉ mang lại thời gian ổn định lại cho doanh nghiệp để tái cơ cấu nợ, sản xuất và kinh doanh. Trong khi đó, áp lực vẫn tiếp tục đè nặng lên doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt khi tổng giá trị trái phiếu mới phát hành và được mua lại rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu đến hạn.

>> Doanh nghiệp bất động sản không nên trông chờ vào tín dụng ngân hàng

Để tránh rủi ro vỡ nợ, theo VARS, các doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty bất động sản EZ cho biết, tình hình thị trường bất động sản hiện vẫn tiếp tục ảm đạm, nhiều doanh nghiệp đang đối mặt với tình trạng cạn kiệt nguồn lực tài chính, thậm chí có những đơn vị phải tạm đóng cửa hay cho toàn bộ nhân viên nghỉ việc vì khó khăn. Trong khi đó, tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu để đảo nợ không được nữa.

Đối mặt với nguy cơ vướng pháp lý hoặc mất uy tín, một số doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn hướng cân nhắc bán tài sản. Ông Toản cho biết, một số lãnh đạo doanh nghiệp đã chia sẻ rằng sau khi bán tài sản để giải quyết nợ, họ cảm thấy nhẹ lòng hơn. Tuy nhiên, việc bán tài sản và chấp nhận lỗ cũng không dễ dàng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Trong trường hợp dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh hay vị trí không thuận lợi cũng khó bán. Đồng thời, việc tìm kiếm đối tác có khả năng tài chính mua lại dự án trong thời kỳ kinh tế khó khăn cũng không hề dễ dàng.

Các chuyên gia đánh giá rằng, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện tính năng động của nền kinh tế và phản ánh xu hướng phân bổ tài sản của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để thị trường trái phiếu có thể hồi phục hoàn toàn, các doanh nghiệp cần xử lý tốt việc thanh toán gốc và lãi của trái phiếu. Điều này sẽ giúp làm phục hồi niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình tái cấu trúc và tái thiết của các doanh nghiệp.