Đồng tiền thông minh

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế, tài chính• 14/05/2022 16:42

Phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng nêu rõ cần khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất nguồn lực tài nguyên đất đai;

kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất, sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực...

>>> Rành mạch đất “công” và “tư”

Thời gian gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn hơn trong việc huy động vốn từ nguồn trái phiếu do thị trường phát sinh một số vấn đề tiêu cực, gây hoang mang cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính sách của Chính phủ cần mạnh mẽ hơn trong vấn đề kiểm soát thị trường bất động sản. Bởi những vấn đề đang xảy ra và xử lý mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm.

Cần cải tổ và điều chỉnh

Để lấy niềm tin từ nhà đầu tư thì doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo của trái phiếu, đặc điểm của trái phiếu, quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu trái phiếu, các cam kết đối với trái phiếu, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành, nghĩa vụ của tổ chức phân phối đối với trái phiếu.

Ngoài ra, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Nếu các công ty kiểm toán không làm đúng, con số không chính xác sẽ dẫn tới sự thẩm định sai từ phía các nhà đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư không cập nhật được tình hình tài chính, khả năng trả nợ của doanh nghiệp phát hành, cũng như việc sử dụng vốn huy động từ trái phiếu có phù hợp với mục đích phát hành trái phiếu hay không.

Các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn, nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh tận gốc: Thứ nhất, các quy định luật pháp về phát hành và giao dịch cổ phiếu và trái phiếu cần phải được chỉnh sửa và hoàn thiện. Thứ hai, các cơ quan quản lý thị trường bao gồm Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà Nước cần kiểm tra thị trường gắt gao và hiệu quả hơn. Thứ ba, các thành phần thị trường bao gồm nhà phát hành, nhà đầu tư cần phải có tính tuân thủ cao, những hành vi lách luật, vi phạm luật phải bị trừng trị, nếu không thị trường Việt Nam vẫn luôn còn được xem là thị trường non trẻ, rủi ro và thiếu tiến bộ, không hòa nhập với sân chơi thế giới.

Giá đất nền các khu vực liên tục tăng theo các dự án, tuy nhiên giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng.

Ngoài ra, Chính phủ phải lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở nhiều phân khúc so với cùng kỳ năm trước.

Dòng tiền bất động sản “thông minh” hơn

Năm 2009, thị trường bất động sản đang ở thời kỳ đỉnh giá, giá tăng bất chấp. Thị trường tăng nóng do có sự hỗ trợ của nhiều chính sách sai lầm. Thời điểm đó, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản. Nhiều bất động sản với chi phí vốn thấp lọt vào tay một số đại gia, một số nhà kinh doanh lớn của Việt Nam.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản không quay trở lại thời điểm 2009 vì tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng đều có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản cũng tương đối cao. Đây là bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho nhà kinh doanh bất động sản cẩn thận hơn.

Nhìn vào thị trường bất động sản hiện tại diễn biến không lặp lại tình trạng năm 2009. Thị trường cũng không có bong bóng. Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát và siết lại thì nguy cơ tạo ra bong bóng sẽ xuất hiện. Vì nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao, đặc biệt sau đại dịch Covid-19. Việc triển khai cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị mới đang đẩy nhanh, mạnh, và khẩn trương. Như vậy, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền trên thị trường sẽ tạo ra bong bóng.

Trong thời gian sắp tới, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng “đồng tiền dễ dãi”, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn.

Tuy nhiên, đây không phải là điều tệ hại cho thị trường bất động sản vì “đồng tiền khôn ngoan” bao giờ cũng tạo nên lợi nhuận tốt và đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế và sự phát triển của chính các doanh nghiệp.

Lời khuyên đặc biệt dành cho các nhà đầu tư hiện nay là: Đừng ham lãi suất cao mà sa bẫy; hãy nghiên cứu kỹ các loại tài sản bảo đảm: Giá trị thị trường của các loại tài sản bảo đảm này, tính thanh khoản, và nhất là có tính pháp lý cao hay không; hãy đi tìm những nhà phát hành chân chính, có xếp hạng tín nhiệm.