Kiểm soát tín dụng bất động sản: Cần có sự… chọn lọc

GIA NGUYỄN• 30/05/2022 04:00

Để tránh các hệ lụy nhãn tiền đã từng xảy ra đối với lĩnh vực bất động sản những năm 2008 và 2011, chuyên gia cho rằng, việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này cần có sự chọn lọc…

>> Rối với... siết hay không siết tín dụng bất động sản

Theo đó, thời gian qua, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Kiểm soát tín dụng bất động sản, cần có sự… chọn lọc - Ảnh minh họa

Cụ thể, để đảm bảo an toàn cho thị trường bất động sản, NHNN đã liên tục ban hành các chính sách điều hành việc cấp tín dụng như: ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2020 về lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, trong đó quy định, từ ngày 01/01/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 01/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 01/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

Ban hành Thông tư số 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/01/2022 quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng hay Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022, trong đó chỉ đạo các Ngân hàng thương mại không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp…

Việc kiểm soát từ các chính sách trên thực tế đã mang lại những tín hiệu tích cực khi tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 đạt 5,04% và đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (tăng 2,16%). Bên cạnh đó, nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản cũng đã giảm dần, năm 2017 tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018 là 3,66%; năm 2019 giảm còn 1,87%; đến năm 2020 chỉ là 1,69%; năm 2021 là 1,92%…

>> Siết tín dụng bất động sản và động thái mới từ Trung Quốc

Theo các chuyên gia, việc NHNN kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường minh bạch và giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn tài chính.

những năm qua, bất động sản là kênh đóng góp đến 14% GDP cho nền kinh tế - Ảnh minh họa

Những năm qua, bất động sản là kênh đóng góp đến 14% GDP cho nền kinh tế - Ảnh minh họa

Bên cạnh những mặt tích cực, các chuyên gia cũng cho rằng, trong dài hạn, việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn, bởi tác động kép vừa khắc phục hậu quả sau đại dịch, vừa phục hồi kinh tế. Trong khi, ngoài vốn tín dụng ngân hàng, từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần huy động 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung, dài hạn. Việc thắt chặt tiền tệ, tín dụng những năm 2008 và 2011 đã khiến thị trường bất động sản hai lần rơi vào trạng thái “đóng băng” chính là những bài học nhãn tiền liên quan đến việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này.

Chưa kể, những năm qua, bất động sản là kênh đóng góp đến 14% GDP cho nền kinh tế. Vì vậy, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường này sẽ là một trong những ưu tiên cần được tính đến của những nhà làm chính sách và việc kiểm soát tín dụng cũng cần có sự chọn lọc tránh nguy cơ làm đổ vỡ cả thị trường.

Thông tin với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, nếu kiểm soát quá chặt dễ khiến doanh nghiệp phải dừng các hoạt động đầu tư. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất không nên siết các chính sách tín dụng, thay vào đó cần có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên khuyến khích. Đặc biệt, nên ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai, sắp đưa nguồn cung ra thị trường, có mức giá đáp ứng được số đông khả năng của người mua.

Theo ông Đính, thông qua Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đều có chung ý kiến về tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động, dẫn đến thị trường thiếu nguồn cung và tiếp tục kéo dài càng khiến giá nhà đất tăng cao, cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kiến nghị, việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ.

“Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu “đánh đồng” tất cả các dự án, sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng và ảnh hưởng dây chuyền để cả nền kinh tế nói chung; đồng thời, ngành Ngân hàng cần rà soát ưu tiên cấp tín dụng kịp thời cho các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng”, ông Đính bày tỏ.

Theo các chuyên gia, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm, nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… nên các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị “lung lay” từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, làm sao để các doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch huy động vốn để đảm bảo tiến độ kinh doanh. TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài Chính) cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển cần làm lành mạnh hoá mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với bất động sản chứ không phải là siết chặt tín dụng.

“Thị trường bất động sản cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, như 2 mặt của một đồng xu, bản thân ngân hàng và bất động sản đã đồng hành với nhau từ rất lâu. Nhưng trong mối quan hệ đó đã có những tiêu cực, như vậy ở đây vấn đề không phải siết chặt, kiểm soát hay thắt chặt tín dụng vào bất động sản mà cần lành mạnh hoá mối quan hệ này”, TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ.