>> HSBC: Tín dụng bất động sản trong tầm ngắm

Trong tuần này, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú đã chính thức khẳng định ngành ngân hàng không “khóa, siết” mà kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản có tính chất đầu cơ, khuyến khích cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo.

Vay mua bất động sản, ngân hàng báo “hết room”

Khẳng định của Phó Thống đốc vừa được tái bổ nhiệm nhiệm kỳ mới đã cho thấy chủ trương rõ ràng của NHNN đối với việc kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực có nguy cơ rủi ro cao của bất động sản, trái phiếu, chứng khoán. 

Tuy nhiên, nếu như NHNN chỉ khuyến khích cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo, không “khóa” hay “siết” tín dụng bất động sản có tính chất đầu cơ, thì chủ trương này vẫn khiến không ít người “méo mặt”.

Chị Xuân Anh, một cán bộ công chức cho biết trong 2 tuần trước, chị đã phải bỏ cọc một hợp đồng cọc vay mua căn nhà thứ hai. Đây là căn nhà chị thế chấp tài sản đảm bảo là căn nhà thứ nhất, với mong muốn vay mua để dành cho con về sau. Trong thời gian con cái chưa lớn để được chuyển nhượng thừa kế, chị Xuân Anh cho biết hai vợ chồng cũng lên kế hoạch cho thuê có “đồng vào đồng ra” để góp vào trả nợ.

“Hợp đồng của tôi rất “sạch”, không có nợ xấu ngân hàng treo trên CIC, thu nhập đảm bảo trả nợ, khoản vay có tài sản đảm bảo thế chấp và kế hoạch trả nợ rõ ràng, sản phẩm mua của chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn thiện… Nhân viên tư vấn tiếp nhận hồ sơ tín dụng vì vậy cũng rất yên tâm và tin tưởng tôi sẽ được sớm giải ngân. Đùng một cái, hồ sơ chuyển lên hội sở để thẩm định, “Sếp lớn” phê duyệt một câu: Hết room cho vay bất động sản. Vì tin hồ sơ sẽ được duyệt nên nhận kết quả, tôi... chết đứng. Hạn nộp tiền đã đến lại không vay được, đành chấp nhận mất cọc”, chị Xuân Anh cho biết.

“Hết room cho vay" là câu trả lời của không ít nhà băng với khách hàng vay mua bất động sản thời gian qua. Một vị Tổng Giám đốc ngân hàng có hội sở phía Nam khi trao đổi với DĐDN, cho biết: Không chỉ là vấn đề giới hạn room với bất động sản mà thực tế ở nhiều lĩnh vực, do tăng trưởng tín dụng tích cực và nhu cầu vay vốn tăng cao thời gian, nên chúng tôi đã hết room tín dụng được cấp nói chung. 

“Nói thật là với những khách hàng thân thiết, vay vốn với mục đích sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, hạn mức vay không cao thì ngân hàng vẫn có thể linh hoạt phê duyệt cho vay, nhưng với vay mua thêm bất động sản đầu tư thì rất khó linh hoạt, ngân hàng cũng phải đảm bảo tuân thủ các quy định của NHNN bao gồm cả việc giảm dư nợ bất động sản”, ông này nói thêm.

>> Siết hay không siết tín dụng bất động sản?

Theo thống kê của NHNN, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống hiện chiếm 19% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, đã giảm nhiều so với cuối năm 2021. Tuy nhiên đó là con số thống kê của các ngân hàng. Trên thực tế tỷ lệ đó có thể cao hơn vì không ít khoản cho vay bất động sản được ẩn sau các khoản cho vay tiêu dùng, thậm chí cho vay sản xuất mà ngân hàng không kiểm soát được. 

Tín dụng bất động sản, có thể đối xử “công bằng”?

Mặc dù cũng theo thống kê, các khoản cho vay cơ bản đều có tài sản đảm bảo, song như vậy cũng vẫn tiềm ẩn rủi ro cao khi tác động thanh khoản của thị trường, dòng tiền của doanh nghiệp đặc biệt trong bối cảnh thị trường trái phiếu đang hẹp cửa huy động và nhiều doanh nghiệp đã phải dồn tiền mua lại trái phiếu trước hạn thay cho phát hành mới đáo hạn cũ như trước đây…  

Ở phía người mua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc xác định giữa ranh giới đầu tư và đầu cơ để không rộng cửa tín dụng bất động sản, có thể gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản. “Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn, ông Châu nhấn mạnh. 

Nhìn ở góc độ kiểm soát tín dụng một cách quá chặt với các lĩnh vực cao cấp, nghỉ dưỡng, TS Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia Kinh tế nhận định: Không nên xem trên phân khúc, sản phẩm mà Nhà nước nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp bất động sản. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì siết chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động ngày càng hợp lý hơn.

Ngân hàng hẹp hướng phát triển “hệ sinh thái”?

Trước khi xảy ra các trường hợp nhiều khách hàng phải bỏ cọc mua nhà vì ngân hàng báo hết room cho vay bất động sản như trường hợp chị Xuân Anh, thì sau vụ việc vi phạm về phát hành trái phiếu của Tân Hoàng Minh, một số ngân hàng đã phải ngừng mở rộng tín dụng địa ốc. 

Sau Sacombank, Techcombank với lợi thế kết hợp dạng hệ sinh thái với chủ đầu tư để phát triển sản phẩm cho vay mua nhà vàlaf ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất toàn ngành với khoảng 27,6% tổng dư nợ, tức hơn 95.900 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2021, cũng đã phải “tạm đóng” giải ngân các hồ sơ vay mua bất động sản để rà soát. Hai ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản cao là Eximbank và VietBank với tỷ lệ lần lượt 25% và 21,6%, cũng đang có mối quan hệ liên kết hệ sinh thái, có thể sẽ bị ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng theo định hướng cho vay ưu tiên.

Tuy nhiên, tại ĐHCĐ vừa diễn ra mới đây, Chủ tịch Eximbank bà Lương Thị Cẩm Tú cho biết nếu các nhóm cổ đông có hệ sinh thái tốt, ngân hàng vẫn ủng hộ, nhưng phải đảm bảo yêu cầu liên quan đến luật doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, đầu tư cấp phát tín dụng,... Theo thông tin của DĐDN, trong nhóm các cổ đông mới gia nhập và làm mới cuộc cải tổ Eximbank, có những đơn vị có hệ sinh thái bất động sản “khủng”. 

Ngoài ra, một số ngân hàng đang có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên 10% tổng dư nợ, cũng là các ngân hàng có hướng phát triển hoặc liên kết hệ sinh thái mở khá rộng, như trường hợp Vietcapital Bank có dư nợ cho vay bất động sản tại cuối 2021 là  15,7% (7.300 tỷ); VPBank với khoảng 12% (42.600 tỷ),  MSB với tỷ lệ 11,95%, tương đương 12.100 tỷ đồng. Hay ở nhóm các ngân hàng có tỷ lệ dư nợ bất động sản dưới 10%, thì cũng ở nhóm tăng trưởng cả về số tuyệt đối và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản năm qua, như HDBank, MBBank, BacABank, TPBank, OCB…, và trong số đó nhiều ngân hàng vẫn đang tiếp tục các sản phẩm mới liên quan đến tài trợ cho vay địa ốc. Điển hình như trường hợp của OCB với định hướng cho vay mua nhà ở thực qua nền tảng số.

Rõ ràng đặt trong bối cảnh chung nêu trên, siết hay không siết tín dụng bất động sản, theo thông điệp của Lãnh đạo của NHNN đưa ra, hay theo thực tế của thị trường và người vay mua, đang cho thấy một bức tranh có phần “tù mù”, “mờ mờ ảo ảo”. 

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ quốc gia khẳng định: Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… “Chúng tôi mong muốn phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản". Theo đó, trong nhiều giải pháp, ông cho rằng cần phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp; song song là có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập… thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.